2018-03-19
經濟日報
近日港府頗為關注一手新盤的銷售，包括招標唧牙膏式賣樓、價單與實際銷售單位數量有差異、新盤囤積等問題，不過，其實這些都是老掉牙的新盤銷售情況，只是形式有異。
唐榮翻閱塵封的歷史，遠在90年代，當時是1996年7月，消費者委員會發表了一份：《競爭政策研究報告撮要香港私人住宅物業市場安得廣廈千萬間？》報告，就3個案作出研究，在1990至1995年間，研究3個地區的新落成樓盤：將軍澳、馬鞍山、藍田，發現以下情況：樓盤的開售時間各不相疊和樓宇單位分成小批推出。
新盤分小批推售 供應量受限
這種供應樓盤的方法，會減少消費者的選擇、推高了樓價、以及減低消費者比較價格的機會。而且，在樓市興旺的時期，在某程度上，足令發展商影響市場的氣氛。此外，3項個案研究，包括由94年至96年的18個月內（即樓市滑落後），在大埔、元朗和沙田的樓盤，不同樓盤的推出時間普遍亦有不同，即使樓盤的地區、類型和單位面積各異，樓宇單位亦分成小批推出，對發展商來說，這可以讓他們有機測試市場的反應，但後果是供應量受到限制。
消委會的研究報告認為：「這種供應樓盤的方法，會減少消費者的選擇，推高了樓價，及減低消費者比價的機會。」而對於有發展商稱這種方法「實際上是發展商之間激烈競爭的結果」，消委會研究報告認為：「這種激烈的競爭最有可能是市場結構的結果（市場由少數參與者佔大比數的市場比率，又稱寡頭壟斷（Oligopoly））。若如此，這反映市場上的不完全競爭（Imperfect Market Competition），市場上缺乏完全競爭，並不符合消費者的最佳利益。」
過去持續多年的樓市暢旺，即使同期開售，又或你賣全新盤、我賣餘貨，發展商之間一般極少採用針對性的價格競爭，反而是從對方樓盤中撈取剩餘購買力的機會較大，因為買家的注意力都吸引至區內，哪有不分一杯羹，順勢吸客的道理。
另一焦點是有一定數量的空置新盤未售，唐榮翻查運輸及房屋局的一手潛在供應資料，附表顯示，累計有9,000伙不同年份落成的新盤未推出市場，應該就是港府關注的新盤建成未售的問題。同一的焦點，在90年代已經存在。
爭取最大利潤 企業經營本能
上文提及的報告中，消委會的研究亦發現，由發展商持有的新落成住宅樓宇單位的長期空置率（建成後兩年的單位）較市場整體空置率為高。1995年的資料顯示該年新落成的單位，有11%仍在發展商手中，而整體市場的樓宇總空置率為4%。此外，資料顯示，1994年1月至1996年5月，經政府批出銷售樓花許可的住宅樓盤有57個，可提供的住宅單位共4萬多個，但截至1996年5月，只有40%在市面推出，其餘60%的單位或是未曾推出，或留作內部認購。消委會研究報告認為：「這種情況很少會在高度競爭的市場出現。」
今時沒有內部認購，但私人住宅作為商品（還是其他品不在本文討論之列），爭取最大利潤回報，應該是企業經營的本能吧！
撰文:唐榮
欄名:專家樓論