2018-03-16
經濟日報
土地供應不足，房屋供應仍然是拆東牆補西牆，土地側重公營房屋的趨勢愈來愈明顯。
現時長遠房屋策略的目標是10年供應46萬伙，公、私營房屋比例為6：4，亦即是公營房屋供應目標28萬伙，而私營房屋供應目標為18萬伙。
而近年私樓土地供應連續4年達標，而今個年度（2017/18年度）更達2.5萬伙，大幅超標4成，反觀公營房屋供應大幅落後，不但以5年計的建屋量僅約10萬伙，仍短缺多達3成，而10年期計的建屋計劃更短缺4.3萬伙土地。
公營房屋供應 遠遜私樓
因此，正如去年曾提及政府在土地供應的安排上，日漸明顯向公營房屋傾斜，包括政府近年覓得的210幅土地，所提供的31萬伙供應之中，大約7成撥作公營房屋，餘下只有3成屬私樓，土地分配的7：3比例，已經不同於長策的房屋供應6：4比例。如果以新近在去年覓得26幅土地，所供應的6.1萬伙供應，公、私營比例更是8：2。
今年財政預算案推出的措施，亦是側重公營房屋。例如政府再次檢討大型發展區的地積比率，計劃放寬新界東北發展密度，但措施將會集中在公營房屋的土地，以放寬密度2成計，將會額外提供約7,000伙。有政府消息指，由於基建容量有限，如果有條件提升個別土地地積比率，在取捨之下將會投放仍然短缺的公營房屋供應。
隨着新界東北再度調整密度後，原本總供應約6.1萬伙增至6.8萬伙，由於增加的單位都撥作公營房屋，令區內公、私房屋比例由原本60：40，略為上調至65：35。
這種情況在其他大型發展計劃亦時有出現，例如原本私樓比例高達8成的觀塘安達臣道石礦場用地，經過政府先後將一幅土地撥作首置上車盤，近來亦交出一幅約1,350伙的私樓用地予房委會興建公營房屋。
多次調整後，安達臣道石礦場的私樓供應由原本7,530伙，下調3成至5,180伙，而公營房屋包括居屋及首置盤」則增加至4,230伙，公、私營房屋比例由6：4，轉變成8：2。
而啟德發展區去年政府亦將4幅地皮由私樓用途，轉作公營房屋發展，涉及6,000伙。連同之前從勾地表內抽出作居屋發展的將軍澳南地皮等，近年已經將10多幅土地由私轉公。
忽視私樓供求 樓價恐瘋漲
公營房屋土地不足，要在供應上追落後，短期內在土地上側重公營房屋，原屬可以理解，不過長此下去，政策會否過度傾斜，忽略了私樓供應的需要，則值得政府注意。
正如唐榮去年曾指出，只着眼公營房屋數量增加，而忽視私人樓宇市場的供求關係，供不應求將為樓價瘋漲創造一個理想環境。
撰文:唐榮
欄名:專家樓論