2018-03-15
經濟日報
二手樓價持續攀升，除了三、四線屋苑樓價超越97年高位外，不少近年賣一間蝕一間的半新盤，開始擺脫蝕讓惡名，例如何文田半山壹號、大圍名家匯均錄得賺錢個案。
資料顯示，08、09年間大量內地客來港買樓，當時推售的新盤大部分以高價推售，過去數年樓價節節上升，但該批項目仍湧現大量蝕讓個案。直至踏入2018年，蝕讓個案或蝕讓幅度開始收窄。個別項目由於造價相對低水，更成為用家尋寶對象。
半山壹號出貨 今年不再蝕讓
以何文田半山壹號為例，今年首2個月錄得逾11宗成交，而且全部獲利離場，例如半山徑20號低層單位，實用面積1,137平方呎，原業主2009年以約1,238萬元購入，剛以2,570萬元易手，業主持貨9年，帳面獲利1,332萬元離場，期內升值108%，是該屋苑入伙9年來賺幅最勁的單位。
統計中原網頁內關於半山壹號成交資料，2016年屋苑錄得39宗成交，當中9宗蝕讓，蝕讓比率達23%；至2017年全年有44宗成交，當中4宗屬蝕讓個案，比率回落至9%；而2018年暫錄得11成交，全部可以獲利離場，帳面獲利幅度1%至108%不等。
根據利嘉閣地產一項研究報告指出，2018年2月份全港2,930宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共2,898宗，佔比達98.9%，平均每宗賺幅高見86.5%，成為2006年有紀錄以來次高賺幅之月，相信該批背負蝕讓惡名的半新盤也受惠。
事實上，除了半山壹號外，大坑名門、大埔天賦海灣、大埔承峰等屋苑，2018年所錄得的二手成交個案全部帳面獲利離場。個別屋苑雖然未能完全脫離「險境」，但蝕讓幅度明顯收窄，以上水歌賦嶺為例，雖然二手交投並不活躍，但過去兩年大部分成交個案均是賣一宗蝕一宗，2016年錄得4宗全部蝕讓，蝕讓幅度由3%至22%不等。至2017年全年錄3宗二手成交，但有2宗蝕讓，蝕讓幅度收窄至4%至9%之間，較2016年理想。至今年，暫錄2宗成交，其中1宗可以獲利離場，龍柏徑單號屋，實用面積約1,315平方呎，屬3房間隔，上月以2,100萬元成交，實用呎價約15,970元，為同屋苑呎價新高價，原業主在2012年以約1,869萬元買入單位，持貨6年物業升值約12%。
天巒比華利山 暫未完全脫險
綜合各區半新盤市場，暫時只有兩個屋苑仍未完全脫離蝕讓行列，包括上水天巒及大埔比華利山別墅。
以大埔比華利山別墅為例，本年至今暫錄8宗二手成交個案，當中3宗帳面屬於獲利離場，帳面升值3%至17%，例如湖景道單號屋，實用面積1,902平方呎，原業主於2009年以1,706萬元購入，1月份以2,000萬元易手，持貨9年，帳面獲利294萬元離場，升值17%。
然而，該屋苑今年仍錄得5宗蝕讓離場個案，蝕讓比率仍達63%，蝕讓幅度最高達43%，可見該屋苑仍處於蝕讓出貨期。資料顯示，該屋苑現時仍有逾10個銀主盤於市場放售，雖然個別盤口銀行估值比購入價為高，但是由於銀主盤源充足，個別盤口質素不理想，不排除要蝕讓離場。換言之，屋苑有機會續現蝕讓個案。
撰文:唐榮
欄名:專家樓論