2018-03-12
經濟日報
差估署數據顯示，豪宅租金回報率首度跌穿2厘關口，最新報1.9厘，創有紀錄以來歷史新低。
據差估署最新今年1月份數據顯示，私人住宅的租金回報率普遍錄得跌幅，按不同面積劃分的各類型單位回報率介乎1.9厘至2.7厘，均處於歷史新低水平。
當中回報率較差的豪宅單位（實用面積多於1,722平方呎），最新僅報1.9厘，較去年底跌0.1厘。該類單位過去5年則受樓價飈升影響，回報率收窄至2厘至2.2厘水平，而是次則是歷來首度跌穿2厘水平。附表1是A至E類單位，每隔10年的變化，最新的1.9厘，可以說是住宅物業一個歷史新低數字。
至於其他類型單位回報率亦有所回落，例如面積介乎431至752平方呎的中小型單位最新回報率2.4厘，亦按月跌0.1厘，而面積1,076至1,721平方呎的大單位，亦同樣跌0.1厘至2.1厘。
有分析指出，近年租金持續上升，但回報率卻反覆下跌，反映租金升幅明顯滯後於樓價飈升速度。例如，截至1月份整體私樓樓價指數按年升15.4%，而同期租金升幅只有6.3%，而超級豪宅樓價則錄得7.8%升幅，惟租金升幅只有1.8%。
1.9厘代表的是甚麽？代表每100萬元的樓價，每月只能收回1,590元租金，年租金收入約為19,080元，以2,000平方呎單位為例，每平方呎樓價2萬元，樓價4,000萬元，每月收租63,600元，年租金收入76.3萬元。
比照上表，如果達到2007年豪宅回報率3厘的水平，價值4,000萬元單位，每月租金收入應達10萬元，年租金收入是120萬元，與1.9厘相比，同樣的樓宇價值，但每月租金少收43.7萬元。
豪宅收足44年租 才抵銷樓價
換另一角度看，市場有以租售價比去觀察樓價高與低，大概是要多少年的租金收入等同樓價，需要年份愈高代表樓價愈遠超可接受的租金回報，附表2是唐榮以1,000萬元樓價為例，計算不同回報率所代表的每月租金收入及所需抵銷樓價的年期，1厘需時是100年，有意見認為合理水平是20年，亦即5厘回報，但對現今樓價來說根本是不可能的目標，至於3厘則需要33年，同樣現時不論哪一種面積的單位均無法達到3理水平。
至於差估署統計1,722平方呎以上豪宅回報率只有1.9厘，代表業主要收取524個月或約44年的租金，才足以抵銷樓價。
撰文:唐榮
欄名:專家樓論