2018-03-10
東方日報
樓價高企，不少買不起樓但又想過獨立生活的年輕人會選擇租樓住。今期《置熱話題》有專家為新手租客提供旺市租樓指南，想租到筍盤不妨睇睇。
租樓看似易過買樓，但一樣有許多地方要注意，一不留神隨時有手尾跟。特別是現時樓市暢旺，細價租盤甚為搶手，租客想搵到筍盤就要識得箇中竅門。
多做功課 留心細節
主攻細價樓物業市場的祥益地產總裁汪敦敬教路，新手租樓無論在搵盤、議價及簽約等各方面都有不少細節要留心，其中，搵盤可說是租樓最關鍵的一環，秘訣在於要努力做功課，若然能夠物色到合適的地產代理行及經紀，絕對事半功倍。
他續說，跟業主議價亦不容忽視，雖然住宅租金持續上升，但業主未必一定「吊高來租」，相比起高價租給麻煩租客，他們會傾向租給「好租客」，故只要新手租客做足工夫，讓業主感受到誠意及信心，租金很多時都有商量，搵筍價租盤並非不可能。
汪氏指，租客跟業主議價後，簽署租務合約一樣有很多細節要注意，最重要是保護自己的權益，免得日後出現爭拗。另外，租務支出亦要計清楚，以免失預算。
新樓迷你筍盤大搜尋
近年入伙新盤選擇多，分布港九新界，提供租金較相宜的「迷你戶」，加上內外氣派十足，且有會所設施，深得鍾情住新樓的租樓一族熱捧。
若鍾情九龍區租盤，大可放眼有港鐵觀塘線延線貫通的紅磡，最平首選落成7年的御悅，坐落港鐵紅磡站及何文田站之間，惟因鄰近殯儀館，居住環境未必人人接受到，故租金較相宜。
紅磡御悅叫租9千
迎富地產林穗華指，現時御悅最細的開放式單位，實用面積191方呎，叫租9,000元起；樓齡較新最平首選鄰近港鐵何文田站的單幢盤VIVA，現時一房戶叫租由12,000元起。
至於仍未有港鐵貫通的土瓜灣，現時區內入門新租盤可以揀單幢樓迎豐，位於區內指標屋苑傲雲峰與欣榮花園之間的內街，靜中帶旺。中原楊詠滔表示，現時該物業的開放式單位入場叫價11,500元。
港島區以香港仔單幢樓登峰•南岸最相宜，樓齡約兩年，項目不屬港鐵南港島線沿線盤，住戶要駁程車往港鐵黃竹坑站才可轉乘港鐵。美聯丘松原指，物業平價盤被市場消化，租金回升，現時入場盤為開放式單位，實用面積214方呎，叫租13,000元。
元朗是近年新界區租住新樓的熱點，沿鐵路線不乏選擇，最平首選坐落於港鐵朗屏站旁邊的新入伙小型屋苑朗屏8號，設有較具規模的會所。代理表示，現時實用面積約246方呎的開放式單位，叫租10,000元起。
搵盤篇：貨比三家 覓隱藏租盤
打算租樓的人士一般會搵地產代理代勞物色租盤，祥益地產總裁汪敦敬認為，識得揀地產代理行及經紀是搵到筍盤的最大關鍵，皆因每間地產代理行的「收盤」能力及業務性質不同，如租客心儀街坊舊區的二手租盤，卻找新盤樓花代理，就會失去選擇的優勢。
他指，切忌「盲人摸象」搵盤，宜搵三間確保可找到大部分市場租盤的地產代理行，「貨比三家」找出最適合租客需要及租金的放盤。
除了尋找合適的地產代理行外，篩選經紀亦不容忽視。如果經紀因應租樓人士的要求落力跟進，而且不斷提供額外的放盤資訊，如一些即將完成租約或即將放租的隱藏租盤，代表該經紀重視這單租務交易，找到筍盤的機會自然增加。
鍾情住新樓的人士，他建議要密切留意落成收樓兩周後的放盤情況，一般租盤較充裕，只要租客爭取業主信任，租金隨時有意外驚喜。惟他提醒近年細價盤搶手，要筍價租新樓都要講彩數，啱價的話最好盡快做決定，以免被其他租客捷足先登。
了解居住環境 勿貪平
租金升勢凌厲，曾經發生事故的租盤及「太空艙」也成為搶手貨。
汪氏指，上述兩類單位租樓流程跟普通單位分別不大，但提醒租客不要只貪平，入住前宜了解清楚居住環境是否合適，以免簽完租約便後悔。
議價篇：自動轉帳交租顯誠意
租金升個不停，租客想筍價租盤，識得議價絕對有優勢。
祥益汪敦敬指，業主一般願意找個交租穩定又安全的好租客，多過付得起高租金的麻煩租客，故若然租客能主動推銷自己，成功博取業主信任的話，租金很多時都有商量餘地。
他建議，若租客對自己職業及交租能力具信心，不妨主動約見業主建立默契，並提交入息證明，如專業人士或公務員等好租客，大可利用職業優勢打動業主。
其他租客亦可打「人情牌」議價，招數包括主動提出以銀行自動轉帳形式交租，甚至一次過交足一年租及盡快起租，以向業主顯示誠意，爭取議價空間。
傳統上租客可向業主爭取「免租期」，以便在租約生效前免租進行裝修，但汪氏提醒，現時租盤搶手，未必個個業主願意提供「免租期」優惠，一旦因這些條款而被其他租客租入心儀單位，恐怕得不償失。
比較同屋苑單位租金
另外，汪敦敬續說，租盤業主叫價參差，租客宜多以同屋苑或附近物業租金作格價對象，以衡量單位是否抵租，尤其是剛入伙的新盤，缺乏租金指標，就更加要以不同地區的新入伙盤作比較，減低交貴租的機會。
簽約篇：列明各種條款免爭拗
租客跟業主洽談好租金，經紀查證業權後，就可跟業主簽租約作實。祥益汪敦敬指，租客首先簽署臨時合約，要注意除了列明租期、租金、付款日期及免租期等條款外，如業主包管理費、差餉、地租、水電費、傢俬及電器等，謹記寫清楚在合約內，尤其是傢俬或冷氣，最好寫明數量及牌子，以免日後出現糾紛。
寫清楚「生死約」日期
至於水電煤由業主或租客申請、按金如何處理，以及住戶證數目一樣要列明。另外，合約內亦要釐清維修權責誰屬，最常見是水喉問題，一般室內由租客負責，室外由業主負責。
租約期方面，一般為兩年，包括租期首12個月的「死約」，及第13個月起至租期結束的「生約」（退租權），「生死約」日期宜在合約內列明。
汪氏指，近年細價盤搶手，為免「死約」後被業主迫遷，最好在合約內註明租樓優先權，以保障租客權益。
此外，簽訂臨時租約後普遍在一、兩周內會簽署正式租約及租客收匙，並支付地產代理佣金及印花稅，謹記要辦理「打釐印」手續，萬一出現糾紛都有法律保障。
另外，租樓開支一樣要計清楚，除了一個月租金作上期（第一個月租金），及兩個月按金計算，還有地產代理佣金，通常是半個月租金計，印花稅（「打釐印」）則為年租金的約0.25%，詳情可參考稅務局的收費表。