按揭是置業的重中之重，按揭成數高低，不但影響買樓成本，也影響風險和機會，因此政府如何平衡有關政策也將影響市民的福祉。
按揭政策放得太寬鬆市民就承擔太多的風險，但將按揭政策收得太緊，亦會令一些市民承擔失去機會的風險。但其實風險高低是在於整體風險策略，除了按揭成數之外，壓力測試及入息比率如何互相配合也影響到風險的高低。
樓市辣招雖成功將香港的按揭風險大大降低，但是買600萬元以上要4成首期，卻令很多想換樓人士失去上游機會，隨着樓價上升，僵化的按揭規限亦開始令上車失去了機會，最後市場成交就會益了一手發展商，不少發展商更利用特惠的按揭去吸引客戶，市場購買力聚焦到一點，加上超額認購的效應自然容易達到破頂提價作用，跟着二手市場也用樓花新高來做樓價的折扣指標。而個別樓花特惠按揭計劃，因對買家的入息要求過分寬鬆，也製造較高風險的消費群！
新世界首置計劃 值得欣賞
但是云云發展商之中，我覺得最近新世界的「新世代首次置業計劃」是值得欣賞的，筆者不是有關樓花的地產代理，但根據傳媒及發展商資料，有關計劃是為買家提供92.5%按揭，卻務實地保留壓測等入市門檻，有關借貸優惠計劃可10年後才需要轉移，有異於其他個別樓花的優惠按揭要兩三年後再找銀行轉按的高風險。發展商顯然沒有就有關超額認購的特惠計劃作一個破頂提價的部署，息口也公道，很不錯，筆者撰此文，只是想提倡發展商在提供高成數低首期按揭計劃，令更多市民得到機會同時，也應配合其他細節以令風險合理化，始終商營機構不是開善堂，我們只應要求他們做生意過程裏面，是充分發揮社會企業責任已經足夠了，可能會有人認為有關計劃發售數量太少，正正是因為數量太少，我認為市場及公眾應該要正面支持，讓發展商可作更大範圍嘗試。
撰文:汪敦敬 祥益地產總裁
欄名:專家論市