2018-02-15
明報
【明報專訊】今日是農曆年三十，是送舊迎新的一天，新年新希望，如何解決本港樓價高、置業難題，是不少年輕人的期盼。香港大學經濟及工商管理學院助理講師阮穎嫻接受訪問時稱，有調查顯示79%青年表示找到伴侶或成家立室時便置業，惟現實卻受制高樓價難以圓夢，故她建議港府全方位造地，大幅增加住宅供應，目標是平抑樓價至合理水平，當中包括填海、填平船灣淡水湖、改劃粉嶺高球場發展住宅，以及加快與發展商就農地補地價等措施。
本港樓價高至脫離市民購買力，已成為廣泛的社會問題，中文大學未來城市研究所土地資源與房屋政策中心副主任李倞在三星期前接受訪問，建議港府應該增加住宅供應，尤其是優先考慮由房委會增建面積達40至69平方米（約430至742方呎）的居屋及首置上車盤，作為適合中產階層生兒育女的理想居住環境。
除了中產需求要照顧外，是次受訪的香港大學經濟及工商管理學院助理講師阮穎嫻則為年輕人發聲。她表示，2016年25至34歲青年主要職業每月入息中位數為1.5萬元，兩人家庭即3萬元，以入門級別400萬元的二手私人住宅來說，樓價是該兩人家庭收入的11.1倍，與國際社會認為合理的3至3.5倍比較，嚴重超標。她認為，年輕人也需要理想居住環境生兒育女，此舉亦是解決本港人口老化問題的最佳方法，批評港府袖手旁觀，「目前政府似乎想靠持續輸入新移民為香港『換血』，我不覺得政府有幫我們年輕人置業」！
建議10%居屋撥年輕家庭
港府如何才能幫助年輕人置業呢？阮穎嫻認為，其中一個可以考慮的方法，是將居屋配額一成撥予夫婦同為35歲以下的年輕家庭，提高其中籤率，「港府目前已預留10%居屋配額予單身人士，可否同樣給10%配額年輕家庭呢？」但她亦強調，由於居屋供應並不足夠，故即使撥出配額予年輕人也會爭崩頭，「結果就變成抽獎，幫不了很多年輕家庭」（編按：房協將軍澳翠嶺峰和屯門翠鳴臺去年11月截止認購，收到近9.4萬份申請，超額認購約151倍，刷新新居屋超額認購的最高紀錄；當中白表單身申請達57171份，對比62個配額單位，超額認購逾920倍）。
因此，阮穎嫻強調，港府大幅增加住宅供應，才是解決年輕人置業的根本方法。根據運房局去年12月公布的長遠房屋策略報告，未來10年房屋供應目標為46萬個單位，當中公私營房屋比例是6﹕4，惟尚欠4.3萬伙土地供應興建公營房屋，阮穎嫻認為，港府未來增加住宅土地供應，不止要滿足上述規劃目標，而且要收窄本港與其他國際城市居民人均住屋面積的差距，所以供應「再多也不會嫌多」，她解釋說：「政府公布香港人均居住面積不足16平方米，比起深圳、新加坡、首爾和上海的24至28平方米小很多，東京及台北更超過30平方米」。
填海填平船灣淡水湖 增長期土儲
至於港府如何增加住宅土地供應呢？阮穎嫻強調，應該多管齊下，當中包括填海，「我覺得（填海）一定要做，因為香港的人口真是『多到爆炸』，而過去10年的做地面積較上世紀90年代大幅下跌，原因之一便是填海不足。雖然從拍板填海到熟地落成需時10年，供應不可以短期到位，但卻可以穩定市民對長期供應的預期，故此我覺得可以先填海增加土地儲備，再按需求在市場釋放這些供應」。
香港大學地產及建設系系主任及講座教授鄒廣榮在去年7月提出填平船灣淡水湖建議，預料此舉可增加1200公頃的土地，興建30萬個650平方呎的住宅單位。阮穎嫻分析，外界對此建議的顧慮是「你想有多依賴大陸供水給你」、「長遠來說香港有多少比例的食水需要自給自足」，但她認為，只要本港與內地的供水關係長期穩定，既然此方案可以提供住宅予數十萬人居住，亦值得考慮。
優先考慮粉嶺高球場改住宅
不過，阮穎嫻認為，與填平船灣淡水湖比較，將租約在2020年到期的粉嶺高球場改規劃作住宅用途，是增加住宅土地供應更有效的方法，應該優先去做：「有錢佬希望保留粉嶺高球場作享樂用途，但我覺得他們想打高球有很多地法可以打，沒理由霸着粉嶺高球場這大片用地，犧牲市民的住屋權力！」
早前港府委託顧問公司，就發展粉嶺高球場進行評估，報告指即使收回該170公頃的土地，亦僅提供1.3萬伙住宅單位。阮穎嫻批評該報告「唔知點計條數出來」，指港府本月啟動的東涌填海工程，填海面積約130公頃，卻已經可以提供4.9萬個伙住宅單位，換言之，該報告低估了發展粉嶺高球場的可建屋數量。事實上，有政黨早前預計，按照政府規劃標準，該用地可興建13萬個公營單位，料可安置35萬人。另外，阮穎嫻又指出，本港發展商於去年第二季至第四季為農地補地價作住宅用途涉及面積約900萬方呎，而過去5年有關面積總和僅62萬方呎。
加快農地補地價 可締多贏
阮穎嫻認為，把農地或其他用地改用途發展住宅，是增加住宅土地供應的有效方法，港府日後應該積極推動，「有些人覺得發展商已經賺很多錢，不應該讓它們為農地補地價發展住宅，否則政府便是『畀著數』發展商，但現實是港府必須要讓出部分利益，才可以大增住宅土地供應。以前太古城及黃埔花園都是由船廠改做住宅，這樣做發展商當然有得益，但住宅供應增加對整體社會也是好事，所以我樂意見到政府在未來與發展商達成更多農地補地價協議」。
明報記者 葉創成
攝影 郭慶輝
[名人樓市論壇]