2018-02-12
經濟日報
今年樓市交投旺勢持續，韋堅信測量師行物業發展及投資董事許偉國認為，資金多、利息低兩大利好因素至少上半年不變。今年投資市場仍向好，並以甲廈呎價升幅較大，地區方面則看好長沙灣。
2018年承接2017年強勢，投資物業市場非常暢旺。據韋堅信測量師行資料所得，本港逾億元的工商物業買賣共錄37宗，合共涉資逾250億元。
當中涉資最大為恒地（00012）以近百億元沽出北角京華道18號商廈，而近日永倫集團亦斥28.5億元，購入灣仔W Square全幢商廈，反映市況仍然暢旺。
許偉國認為，投資市場兩大關鍵——資金及利息，而兩因素今年仍不俗，「向來年初資金較充裕，1月投資物業市場旺，買家有中資、外資及本地買家，反映資金仍多。利息方面，目前息口低，估計下半年才有機會加息，上半年應未有任何問題。當然下半年幾項因素仍要關注，除了通脹外，美國一年前縮表、今年游資是否減少等仍要留意，目前各方面人馬正在爭物業，上半年仍樂觀。」
去年股市旺 中小住宅較受惠
至於近日股市相對波動，而整體股市去年尾發力，產生一定的財富效應，是否會帶動物業投資，他則認為：「股市升對樓市有效應，但相信以中小型住宅較受惠，套股換樓較少出現在『大孖沙』及機構投資者上。」
各項物業中，去年甲廈表現理想，今年亦錄數宗全幢商廈買賣，許偉國相信甲廈仍是投資焦點所在，「中資對本港甲廈有一定需求，核心區及邊線區新落成並享有海景，正合心水，今年甲廈呎價料再升1成。」
他亦指出，東九龍商廈供應較大，但勝在交投量多，今年同樣值得看好，「東九龍新供應多，而貨量多才有成交，東九龍會較活躍，最近該區甲廈成交呎價約1.3萬至1.4萬元，價錢亦處合理水平。」
除商廈外，工廈亦是近月投資焦點。他分析主要因政府換屆後，活化工廈重啟在望，而商廈市道旺，令業主活化工廈誘因更大。「因為商廈出租理想，而工廈呎價仍低，若改裝成商廈回報不俗。」近月漸有聲音建議政府放寬工廈用途，可活化成住宅，以紓緩供應不足，他則對此有保留：「投資者不要太樂觀，可能純屬炒作，要把工廈改裝成住宅，技術層面較難。當然全幢改酒店已有先例，但若由工廈用途，轉成住宅，而可作靈活發售，此過程相當複雜。」
網購盛行 舖市短線難復甦
地區方面，他認為黃竹坑商廈前景理應值看好，惟呎價已升很多，相比之下長沙灣最值得投資：「長沙灣屬於市區工廈，位置上處全港正中心，規劃狀況比觀塘更好，目前低水，值得投資。」
近兩年零售表現欠理想，直至去年漸改善，惟他相信舖位市場短期內難復甦，因受旅客消費模式及網購兩大夾攻，「商舖市場仍未許樂觀，租金仍未回升，從最近新的續租個案中，租金仍在調整。舖價回調不多，只是因資金充裕，持貨業主有實力，才沒有反映出來。商舖市場不是受單一自由行因素影響，是消費結構問題。此外，網購愈來愈盛行，兩大因素夾攻，整體舖位市場難看好。」他認為，在網購發達下，相對看好民生舖，特別餐飲租戶的舖位，「飲食網上難以取代，相關舖位抗跌能力較好。」
去年中資及外資活躍於本港樓市，他認為今年情況可望持續：「內地資金管制措施或有些少影響，不過中資購買力很強，亦希望分散投資，畢竟內地房地產稅重。而外資則只睇回報率，故相對看重地區商場，本身回報率較高，亦有翻新增值空間。」
撰文:
梁建國