2018-02-12
經濟日報
全幢工廈大額買賣急升，投資者睇好活化工廈重啟，改裝成商廈有商機，更似乎有投資者憧憬改裝成住宅的可能。
地產投資老手、殿堂級人馬「舖王」鄧成波早前與傳媒會面，他去年積極買貨，名字經常出現在報章上，但其實他已有多年沒有出席公開場合，公司業務發布多交由兒子負責。唐榮對上一次與波叔見面，已是2009年3月，還記得當時正值金融海嘯爆發後，物業價格短時間內跌3成，市場瀰漫悲觀情緒。
縱橫樓市多年的波叔，當年大派定心丸，指出息口低加上全球救市，樓價不會一路跌，果然數月後樓市復甦，升勢至今仍未完，可見波叔睇市眼光獨到。
此外，年逾80歲的他完全沒有半點老態，對答如流思維清晰，物業資料記得一清二楚，現在更堅持每日落區睇物業，難怪獲地產界人士尊重。
全幢工廈買賣 今年暫錄5宗
提到鄧成波，大家必定想起「舖王」，因為以往投資舖位起家，為他帶來財富。其實近年舖王除買舖外，最大投資是買工廈，目前手持10多幢工廈，個別更在早年沽貨獲利。2009年，當時特區政府尚未公布活化工廈措施，波叔已早着先機入市，購入工廈進行改裝，並在高位沽貨，最明顯例子，是鄧成波於09年以1.8億元購入觀塘興業街4號全幢，其後把物業活化成商廈及商舖The Wave，去年則以11.8億元售予中銀香港旗下中銀香港資產管理，未計翻新成本等，物業帳面升值10億元或5.5倍，反映活化政策下工廈價急升。
整體工廈市場去年中開始再起動，統計顯示，去年共錄得21宗全幢工廈成交，宗數屬2014年錄得24宗以來的新高，今年僅個多月，市場已錄5宗全幢工廈買賣，包括麗新元朗中心（14億元）、荃灣大涌道工廈地皮（6億元），而億京更在短短個多月，連掃3幢工廈。
投資者憧憬 工廈改建住宅
提到工廈買賣旺，波叔亦分享對工廈睇法，他謂工廈呎價較便宜，而且靈活多變，還有一點值得注意，他建議政府放寬工廈用途，若下次重啟活化工廈，可容許個別工廈改裝成住宅，「提供一些過渡房屋，解決當今供應不足的問題。」對上一次活化工廈措施，物業可改裝成商廈、酒店及商場，已令工廈投資氣氛轉旺，雖然至今仍未有任何迹象，顯示政府可放寬工廈作住宅用途，但似乎已吸引一些投資者憧憬。
工廈買賣轉旺，相信另一因素是商廈起動。自從去年恒地投得美利道地皮後，商廈市況即轉旺，近兩個月，金鐘遠東金融中心先後出現兩層買賣，呎價已突破5萬元，而普遍上環甲廈，呎價逾3萬元。
核心區商廈呎價急升，用家及投資者開始留意邊線地區，甚至非核心區商廈，而政府若重啟活化，全幢工廈改裝成寫字樓，應有一定市場，而目前葵荃區、元朗工廈呎價約3,000餘元，可謂眾多物業中最低水，自然吸引財團注視。物業呎價低水加上憧憬活化，令工廈成投資市場焦點。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論