2018-02-07
經濟日報
差餉物業估價署數字顯示，近月相對穩定的住宅租金回報率再次出現變化。
其中A類最細單位創歷史新低水平，去年12月由2.8厘進一步下跌至2.7厘水平，雖然僅0.1厘，總有點象徵意義。
昨日在經濟日報網站的即時分析提到，去年樓價升幅再次跑贏租金升幅，租金回報率持續受壓，當中細單位租金回報率最新報2.7厘，創歷史新低。
租金升幅連續多年落後於樓價升幅。以去年為例，全年樓價升14.8%，高於同期租金升幅7.9%。結果是樓價超高跑得快、租金卻相對跑得慢，逐步拉低回報率。
租金升幅遜樓價 拉低回報率
唐榮曾撰文，國際間有使用租售比來衡量一地的物業市場有沒有投資價值？樓市是否出現泡沫？一般認為，若樓價在租金的300倍（租售比為300倍）以內屬於合理（每方呎樓價/每方呎租金）；反之若租售比超過合理值，則建議租比買合算。
文章提到市場的意見認為，國際上用來衡量一個區域房地產運行狀況良好的租售比在正常市場情況下，租售比應該在1：300至1：200之間。如果租售比高於1：300，也就是買一個單位要出租300個月以上（25年）才能收回全部投資，樓市已經出現泡沫。此時的地產投資回報率偏低，甚至不及銀行定期存款，這時買樓是不合算的。當然，今時的低存款利息，讓市場對物業投資回報偏低的容忍度上升。
至於租售比大於1：200，也就是說買樓出租在不到200個月（約17年）的時間就能全部收回，說明樓價已經被低估，這時買樓是非常合適，不僅可以收到較好的出租回報，日後樓價也有上升的空間。
表1是A類單位2017年12月月最新的樓價租售比概況，除港島區維持在29年外，其餘兩區均需要30年或以上的租金收入才能抵銷樓價，全部租售比均超過300，更驚人是新界區高達424，要35年租金抵銷樓價。
表2是1997年高位時的對比，當時除新界外，港九均低於300的水平，新界區卻炒番天，同樣是樓價大升，租金水平追不上，結果使租售比高見358，跟目前新界區租售比特高頗為類似。
當然，搏升值是主菜，收租只是雞肋，那租售比、供樓負擔比率、樓價收入比、回報率等等，可以全數丟掉。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論