金管局總裁陳德霖昨日表示，近日有意見希望，按證公司的按揭保險計劃能夠放寬，他強調正按風險為本的原則研究，按保條件會否放寬，唐榮認為還是五五波。
陳德霖指出，原則上按證公司可按照政策的風險為本原則進行調校，但他們亦要小心衡量市場可能出現的反應，包括能否一如大家預期增加二手供應量、提高二手市場流轉性，抑或會令業主叫價更進取。這些可能性都要被小心評估，而當局現正在審視階段，未有結論。
業主料借勢加價 推高價位
唐榮認為若按保條件放鬆，最迅速的變化是市場增加了一批原本首期不足的準買家變成首期足夠。對業主來說，放寬按保應該沒有關連，除非準備樓換樓，但換樓多是換較大銀碼，而港府研究放寬按揭應該主要集中較低銀碼市場。
要放鬆按揭成數，唐榮曾提及市場普遍估計，有機會從目前400萬元以下才能夠承造9成按揭的門檻着手，有業界就建議鬆綁至500萬元。結果會是釋放出400萬至500萬元的盤源？不過，若閣下是上車盤業主，放寬按保為甚麽要積極放盤？或由不放盤變成放盤？忽然多人約盤睇樓，出價又積極，不加價反價才是奇事。幫到更多人上車，理論上是，但同時亦會推高了上車客的數量、追價能力、業主借勢反價、加價，進一步將上車盤的價位推高，恐怕機會更加大。
簡單理解，假設450萬樓，目前按保計劃最多借360萬，買家要準備90萬元首期，未存夠90萬首期無法入市，若鬆綁至500萬元以下可借足九成，450萬樓需要45萬元首期，所需首期減半，理論上有能力上車人士數量自然大增。
兩間按揭仲介公司亦曾提出建議：
經略按揭建議1,000萬以下的物業可實施不同程度的按揭保險成數，以協助因樓價攀升對上車難度增加的市民置業。惟政府需小心定義何為首置人士，或需配合轉讓限制等條件，以防藉此成為投資炒賣的其中一個渠道，使樓價更加熾熱。另外，縱使措施仍需通過3厘的壓力測試，但預料香港加息將至，要小心若樓價調整或會影響按揭成數較高的市民。
釋出新需求 有違港府政策？
中原按揭指出，樓按措施下，現時合資格申請人只可就樓價400萬或以下物業申請9成按揭保險計劃，而400萬至450萬物業的按保貸款額上限為360萬元（見表）。但按目前樓價水平，400萬或以下上車盤大幅減少，若按樓市狀況調整9成按保樓價上限可助有需要上車人士。目前上車最大難度在於首期不足，建議政府可以將9成按揭貸款額上限由原本360萬元，放寬至450萬元，即樓價高達500萬元亦可申請9成按保，以購買500萬元單位為例，首期由100萬減至50萬元。
放寬按保有沒有與港府政策相違背？港府擔心過度借貸引發金融安全，同時擔心如財政司司長陳茂波今年初所指，「今年港息上升機會很大，若放寬按揭成數，對一些置業能力處於邊緣水平人士，當樓市調整時或會帶來打擊，故政府有需要審慎考慮。」
過去數年，港府不斷出招遏抑需求，若放寬按保，不論數量多寡，卻是釋出新需求，矛盾矛盾！
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論