2018-02-02
經濟日報
綠表公居屋頻頻破頂，讓唐榮想起早前一份房委會的檢討文件，根據往績，今年又有白居二計劃登場，繼續火上加油。
白居二是自1997年起，房委會透過居屋第二市場，讓公屋租戶享有另一置業途徑，並藉以騰出更多公屋單位，編配予有真正需要的人士。房委會於2013年推出有5,000個名額的臨時計劃，把居屋第二市場擴展至白表買家。
房委會早前發表白居二檢討文件，分析於2013年1月、以及2015年8月推出的兩輪白居二臨時計劃，結果發現，第一輪計劃第二市場居屋價格大升了64%，第二輪計劃則令單位價格上升了34%，兩輪的升幅均高於私人市場的樓價升幅。
兩輪計劃 增4千市場需求
在兩輪的臨時計劃下，共有4,021名白表買家自置居所，四千多個新增需求，對於市場盤量等較狹窄的公居屋第二市場，能夠不推升樓價嗎？文件指出，「有評論指臨時計劃推高第二市場單位的價格」，這個「有評論」應該算上唐榮一份，白居二首次推出時唐榮在專欄指出，白居二計劃充滿了矛盾，特區政府一直標榜增加供應，調控需求作為應對樓市飛升的手段，過去已經多次提及，白居二是為市場額外增加數以千計的需求。
唐榮認為，肯定推高樓價並非房委會的原意，但卻創造樓價上升的條件，試問若是未補價居屋或公屋業主，樓價上升中，更獲知有數以千人準備要買這類單位，放盤時會不會叫價硬一點？多一個客洽購時會不會反價？若是原有綠表公屋戶準買家，獲知又有一批競爭者，要不要搶先入市？
這是淺顯道理，但由上屆至今屆政府相關官員都拒絕承認，應該主因是「推升樓價罪大惡極」。不過無可否認，唐榮認識的朋友亦非常感謝因白居二而成功上車。
該文件亦指出，就首輪臨時計劃而言，由2012年8月（宣布推出臨時計劃）至2015年4月（首輪臨時計劃結束）。第二市場單位的價格上升了64%，而私人住宅市場中小型單位（與私人住宅市場A類及B類單位（實用面積少於70平方米）比較）的價格則上升了47%。
就第二輪臨時計劃，由2014年12月（宣布推出第二輪臨時計劃）至2017年5月（第二輪臨時計劃結束）。第二市場單位的價格上升了34%，而私人住宅市場單位的價格則上升了23%。
白居二恒常化 火上加油？
有趣的是，房委會認為，眾多不同因素可導致房屋價格出現變動，實際上不能判斷個別因素對上述價格變化的影響。
數字不會說謊，過去數年中小型住宅升幅拋離其他類別的住宅單位，然而偏偏在白居二推出期間，第二居屋價格又大幅拋離中小型住宅，附表相關數字亦反映持續上升。可以這樣說，影響樓市因素全部相同，那利用排除法的話，主要剩下的刺激因素就只有白居二了。
今年起變成恒常化，2,500個名額即將登場，又可以觀察，第二居屋與私人住宅二手市場的升幅差異。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論