樓市亢奮了嗎？

樓市出現亢奮的迹象嗎？樓價只升不跌這種預期，再次主導市場情緒？這些應該是特區政府今時要好好評估判斷的狀況。 2018年1月，特首林鄭月娥上任剛好半年，附表是過去半年樓價升幅，亦都比照上屆特首梁振英，上任半年時的樓價升幅，兩任政府比較，似乎都是同一命運，雖然林鄭首半年樓價累積升幅低於梁振英時代，但兩者同樣處於樓價月月創新高的境況。而租金升幅方面，亦是梁振英時代的升幅較強勁。 樓價升幅擴大 二手價量齊升 當然，林鄭月娥上任月份已經較梁振英上任同期的樓價高出64%，而租金亦高出28%，或可以理解為樓價愈高，要取得更大升幅所需要的市場力量愈大、難度愈高。 為何唐榮會問文首的兩個問題？主要原因是，往績顯示，若樓市被特區政府判斷為出現上述情況，將會推出需求管理措施打壓，更值得留意的是，樓價升幅自林鄭上任後，最近數月按月升幅有加快迹象，附圖資料，自去年9月起，樓價每月升幅持續擴大，由0.3%，擴大至12月的1.4%。 看看業界如何評估？美聯物業報告指出，自去年10月新一份施政報告發表後，樓市明朗化，市場不時有破頂個案成交出現，帶動樓價升勢再現。樓價上升之際，二手交投同樣顯著增加，去年第四季二手住宅成交量估計平均每月達4,450宗，比起去年第三季平均每月約3,420宗大幅增加約3成，二手呈價量齊升之勢。而2018年首月樓價進一步攀升約1.5%，比起去年第三季不足1%更高，而同期二手交投估計仍企穩4,000宗水平。 樓價上升外，租金向上之勢亦未變，附圖顯示，除了去年暑假季節性旺季，使租金急升外，過去半年租金每月均呈穩定增長步伐，或多或少為樓價帶來進一步支持。 升幅倘超2% 林鄭難逃出招？ 過去已多次提及，政府出招多是依照差餉物業估價署的樓價指數，只要連續兩個月，每個月的升幅超過2%，代表樓價升勢相當凌厲，尤其是中小型住宅樓價急升，政府便極有機會出招遏抑樓市，包括2012年8至10月、2013年1至2月、甚至2016年的8至10月等，樓價均出現按月急升後，港府出招。 當然，新人事新作風，林鄭政府不一定依從這個規則，樓價持續上升，特區政府暫時未見有任何動作，只能觀察未來一段時間，樓價升幅會否擴大，而又連續兩至三個月碰觸到2%水平，那才真的是見真章之時。 不過，唐榮過去也提到，回歸後歷任行政長官，董建華、曾蔭權和梁振英均逃不了出招遏抑樓價，林鄭避得了嗎？ 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論