2018-01-31
經濟日報
踏入2018年，細單位持續熱賣，不過，唐榮聽到一些業界意見，搶買迷你戶博升值，小心勇過頭！
先看看最近一些成交個案，有賺也有蝕。大埔嵐山1座低層A室，實用面積196平方呎，屬於開放式間隔，原業主於2015年1月初以166萬元購入單位，原叫價350萬元，議價後以320萬元易手，呎價16,327元。持貨3年帳面獲利154萬元，升值93%。
另一宗是何文田勝利道1號再有蝕讓，高層C室，實用面積226平方呎，採開放式間隔，剛以413萬元連租約易手，折合實用呎價18,274元。上址現時月租1.1萬元，新買家暫可享3.2厘租金回報。據悉，原業主於2012年11月以429.63萬元連購入單位，持貨5年多，帳面蝕讓約17萬元離場。
近年一些買賣數字情況，似乎吸引買家入市迷你戶，利嘉閣地產研究部近期一份報告綜合土地註冊處資料顯示，2017年本港共錄27,979宗二手私宅轉手獲利買賣登記，數量較2016年的24,845宗上升12.6%；按最高獲利比率計算，價值700萬元以下的中細價樓最當時得令，其中300萬至499萬元以內及500萬至699萬元以內兩者均高達99.3%的最高水平（見附表）。
市場搶買迷你戶的趨勢仍然持續，不過，近日有業界向唐榮提及，投資迷你戶，準備持有三年，待額外印花稅（SSD，購買物業3年內轉售，因持有時間不同需繳付不同稅率）期滿後，坐享樓價升值轉售圖利，未必如願。他舉例上述兩個物業，因購入年期不同，2012年仍屬內地客搶購新樓的時間，一手新盤一般都開出高溢價，遠較二手為高，買家預付了幾年的升幅，結果整體樓價上升，仍追不回溢價。
這位業界人士還說，隨着樓價上升，要留意按揭條件對這些迷你戶所產生的影響。像嵐山單位，買入總價低，即使現時大升值，轉售價仍跌入可承造九成按揭的範圍，但勝利道1號單位，由於450萬元以下單位雖然可借九成，但貸款金額上限是360萬元，換言之，最新成交價413萬元，已經無法借足九成。而理論上，首期愈高，有能力負擔的買家會逐步減少。
舉例，今時390萬元買入一個單位，可能是一手或二手高成數購入，承造九成按揭，首期39萬元。胸懷壯志，盤算每年升10%，由於避免額外印花稅與政府分享利潤，計劃三年轉售，三年累計升至519萬元，由於受按揭條件限制只能借八成，結果，承接的買家變成需要有104萬元首期。
轉售時已無高成數按揭賣點
又或者今時以500萬元買入一個迷你戶，仍可取得約八成按揭，首期100萬元，又待三年，每年升10%，樓價升至666萬元，已經脫離高成數按揭樓價上限，約承造六成按揭，接手單位的首期飈升至266萬元，首期又是大幅增加。
而且不少迷你戶亦可能從發展商手上，以高成數按揭買入，但轉售時已經沒有高成數的利好賣點。這些例子均反映，當樓價不斷上升，更多單位跳出高成數按揭的覆蓋範圍，首期將大大增加，而今時不論買一手或二手，三年後轉讓都是二手放盤，還是會根據市價調整、按揭亦受限制，遇上首期不足的準買家，屆時可能會選擇更多按揭優惠及高成數的一手而不選二手。
當然，屆時按揭或許已經放寬，那又是另一個故事了！
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論