2018-01-30
經濟日報
上周運輸及房屋局公布一手潛在供應數字，過去差餉物業估價署評估每年落成量，平均較預測低兩成，2017年罕有地超出預期。
有關報道指出，私樓落成量錄得明顯增長，去年第四季共有14個私人住宅項目落成，涉及約4,900個單位，按季多20%或800個單位；單是去年12月便有多達3,200伙落成，而累積2017年全年則有多達1.78萬伙落成，按年多2成，較差估署去年初預測落成量1.71萬伙超額完成，更創2004年錄得2.6萬伙後、近13年新高，亦貼近政府供應。
去年逾1.7萬伙落成 貼近預期
過去文章已提及，翻查差餉物業估價署資料，比照自2005年起，合共十二份物業報告，看看私樓預測落成量以及實際落成量有何差距？最大問題是，私樓預測落成量往往被高估，從未出現實際落成量較預測落成量為高的情況。
唐榮總結下來十二份報告，十二年預測私樓落成量有176,630伙（平均每年14,719伙），但實際落成量只有143,150伙（平均每年11,929伙），兩者相差33,480伙。
表1顯示，預測落成量與實際落成量，預測與實際最接近的一次，應該是2006年，差額只有620個單位。最大差幅應該是2009年，高達51%，預測近14,740伙落成，實際落成量只有一半，僅7,160伙。過去十二年，平均每年預測較實際落成量少約2,790伙，差幅有19%。
這一次預測沒有落空，是否顯示發展商買地、賣樓花、建屋……更追隨貨如輪轉的模式，讓落成量較易預測，而樓市經濟持續向好，沒有過去的停工延工等情況，相信亦是落成量符合預期。
去年落成量超標，接下來又如何？
今年初，港府公布數字指出，2017至2021年私人住宅單位的平均每年落成量大概為20,300個，表2是依照推算，扣除去年落成量及今年差餉物業估價署的預測數字後，2019至2021年根據五年預測，每年平均落成量計算。換言之，五年下來合共有101,500個單位落成，每年平均20,300伙，如果像去年預測準確，未來一段時間，平均每年私樓落成量有機會維持有兩萬伙的水平，屬十多年新高，對樓市應該有進一步的穩定作用。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論