踏入2018年，投資氣氛全面向好。第一太平戴維斯董事總經理袁志光認為，因各路資金充裕，樓市正進入全新大時代，今年樓市走勢向好，並以商廈及工廈率先值得注視。
踏入2018年，投資氣氛全面向好，物業投資市場上，大額成交連環出現。先有內地財團以近百億元，向恒地（00012）購入北角京華道18號全幢商廈；而東九龍方面，基金夥拍印度船王家族以逾20億元，購入觀塘絲寶國際大廈多層商廈。單計數宗逾5億元買賣，2018年已錄得逾150億元成交。至於股市方面，2018年多個交易日恒指創新高，今年升幅顯著。
「要在高位分析 看遠一點」
投資市場熾熱，袁志光形容，這是投資者市場的大時代，不能再用以往思維分析，「要把以前的分析及想法拋去，現在是大時代。例如樓價方面，可能以往緩步向上，近一年突然跳升，相信要在高位上分析，看遠一點。」他認為，現時經濟發展與過往完全不同，主因太多資金流入，「就以香港可能於股票市場引入『同股不同權』，象徵未來很多資金流入香港股市，規模與以前不同，在港資金可能多達幾萬億。若資金流入後，必產生效應，部分流入地產市場，足以令地產交投更暢旺。」另一影響樓價走勢為息口，他分析，現在約2厘息，而市場上出現不同投資機會，已足以抵銷加息，故影響不會太大。
住宅市場上，袁志光認為發展商及業主多睇好後市，樓價短期似乎難回調，對於年輕人置業困難，他反而提出：「其實是否一定要買樓？畢竟是個人選擇，年輕人也不應該把全部收入及儲蓄來供樓，放棄其他理想或興趣，更何況我相信未來會有不同新供應給年輕人選擇。」他分析，政府可以考慮放寬工廈用途，提供共居（Co-living）空間，讓負擔能力有限的年輕人租住，便真正善用土地，「例如1萬呎工廈地盤，提供10萬呎樓面，如果作共居，提供600多間150呎小單位，質素不比公屋差，營運人士可走年輕人；新潮路線，不但可紓緩供應不足，更合年輕人口味，政府應該考慮。」
核心區商廈 缺盤不缺買家
至於投資市場方面，去年至今商廈交投旺，特別大額全幢商廈吸引，他指出，核心區全幢商廈絕對供不應求，若再有成交，價錢肯定理想，「我們有些內地客戶，表示公司想買香港中環商廈，資本無上限，只要在核心買到便可，但我們發現根本無放盤。從而可見，核心區商廈不是無買家，而是沒有人賣。」他指，即使內地有資金管制，相信會有所修訂，國企及大型企業來港買商廈趨勢不變。
除了內地資金外，近期見歐美基金來港掃貨，如英國基金上月以20億元，購入北角和富薈商場，而基滙資本更聯同數個基金，斥230億元向領展（00823）購入17項商場，袁志光認為，外資重投香港，因內地投資並不理想，「過往數年外資基金籌集資金後往內地投資，但多年來落空，主因不敵內地財團。以前內地投資氣氛並不旺，現在大財團眾多，猛虎不及地頭蟲，所以寧轉戰香港。」
近年出現調整的零售市場，似有復甦，他相信舖位投資價值開始出現，特別民生區商場。他指，近期訪港旅客數字轉佳，早前聖誕假期油尖旺酒店出租率達97%，必會帶動零售。投資上，民生區商場勝在呎價便宜，吸引基金入市，「近來不少地區商場成交呎價約1萬元，事實上，今時今日地價連起樓已不止1萬，加上個別商場租金偏低，只要加以翻新及重組租戶，收入有增長空間。」
促活化工廈政策 靈活一點
由12月至今，大額工廈買賣交投旺，相信不少人憧憬活化工廈可以重啟，他認為，活化工廈可為市場提供新供應，但建議政府執行政策靈活一點，「很多工廈坐落好位置，但過往政府在規例上不夠寬鬆，例如活化定要提供一定數量車位，已令不少業主卻步，政策上可以調整。」
撰文:
梁建國