覓地出路 公私營合作

土地供應的大辯論進入大直路，公私營合作、發展商持有的農地儲備是其中一個敏感的議題，特首林鄭月娥日前就再闡述心目中的公私營合作構思。 林鄭月娥日前接受《經濟日報》訪問進一步解釋構思，包括近年城規會對於發展商「闖關」較保守，結果是「不要起高、起多」，但質疑「現時香港整體如此缺乏房屋，是否應任由個別發展商用低密度建屋」，因此可借助增加地積比作為誘因，但林鄭稱：「不是給他（發展商）起多（額外私樓單位），而是興建多些（樓面）作首置上車盤」。 事實上，經過去幾十年時間，發展商在新界元朗、屯門、粉嶺等地區收購大量農地儲備，不過受基建及規劃限制，往往只能夠作低密度發展，例如新地（00016）去年補地價的西貢十四鄉項目，總地積比率亦不過約0.6倍。 低密度用地 限制發展潛力 低密度發展限制了土地發展潛力，單是抽取粉嶺、上水、元朗及屯門幾個規劃分區，合共涉及約18份分區大綱圖計算，屬於「住宅（丙類）」或「住宅（丁類）」用途的低密度住宅用地，面積就合共多達656公頃，相當於35個維園的面積，比起新界東北發展區面積更大。 這類低密度發展用地地積比率普遍僅0.2倍至0.75倍，而且不少規劃為洋房發展，所能提供的房屋供應有限，以米埔一帶的加州花園、錦綉花園為例，多達150公頃的土地僅提供6,000多幢洋房。 如果能夠在新界區物色一定數目的低密度發展用地，略為提高地積比率作分層住宅、屋苑式發展，的確能釋放出相當多土地供應。 最明顯例子為新地與置地合作的牛潭尾石湖圍項目，佔地約11.3公頃，原本作洋房發展，地積比率0.4倍，只能夠提供約300幢洋房，總樓面約48.6萬平方呎，但後來申請提高地積比率至3倍，並改為興建中小型單位為主的分層住宅，單位供應大增19倍至5,900多伙。 假如將公私營合作的框架套用在這個例子，政府負責提供基建幫助項目上馬，但發展商須交出額外增加的樓面作為首置上車盤。以放寬密度後項目住宅樓面約357.3萬平方呎計算，扣除放寬密度前的48.6萬平方呎樓面作私樓，將會釋出超過300萬平方呎樓面作為首置盤之用，提供數以千計的單位。 不過，如果按照在這個模式下，發展商的確得到好處不太多，甚至基於洋房跟分層單位價值不同，即使維持相同樓面作私樓發展，實際的發展利益亦可能受影響，到底發展商願不願上鈎？ 另一方面，基於新界項目發展密度較低，地積比率由0.4倍、0.6倍，放寬至3倍、4倍，實際增加的額外樓面較項目原本作私樓發展的樓面，多出數倍甚至十倍計。如果所有在公私營合作模式下額外發展樓面，全部由政府收回作首置盤，會否出現「妹仔大過主人婆」，一幅私人土地變成由公營項目主導？ 若然政府可以毋須將所有額外樓面都劃作首置盤，這樣公私營發展各自的樓面、單位比例應該怎樣劃分？是5：5、6：4還是7：3，怎樣去「劃線」均會影響計劃的吸引力以及公眾利益，將考驗政府的平衡工夫。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論