2018-01-23
經濟日報
美國顧問公司Demographia公布全球樓價負擔能力調查指出，包括香港等城市數據，以當地樓價中位數除以家庭入息中位數，以計算當地的樓價負擔能力，而數字是以去年第三季作統計。
報告顯示，本港住宅樓價中位數由2016年第三季的542萬元升至去年同期的619萬元，升幅有14%。至於家庭年收入中位數則由30萬升至去年第三季的31.9萬元，升幅只有6%。樓價升得急，收入上升不及，結果樓價入息比率由18倍急升至19.4倍，意味需要19.4年收入，不吃不穿才能抵銷一個住宅單位的平均樓價，上一次高峰是2016年公布的19倍，到2018年新數據又急升，達到有記錄新高。
置業難度 本港舉世無雙
該機構的定義是，倍數在3倍或以下，就算是可負擔水平；3.1至4倍是尚可負擔；4.1至5倍屬難以負擔；至於超過5.1倍，就已屬極難負擔的類別，意味香港仍然遠超極難負擔水平，而這個極難負擔，附圖顯示已經是多年的事。另外報告引述中文大學一份報告指出，香港樓價收入比，2002年曾低見家庭年收入的4.6倍，然後持續上升至2015年的15.7倍。對比全球其他地區，香港仍然是世界第一，第二及第三位跟同樣名次不變，第二是澳洲悉尼，由12.2倍升至12.9倍，第三是加拿大溫哥華由11.8倍，惡化至12.6倍。無論倍數或按年升幅，香港可以說是舉世無雙。
過去有學者認為，若然倍數在12倍左右，應算是較為健康的水平，如果翻看附圖，12倍的樓價收入比，那已經是2011、2012年的事了。
至於官方數據，金管局去年公布的貨幣穩定情況半年度報告指出，樓價與收入比率於去年第二季為16.6倍，高於1997年的高峰值14.6倍。而過去半年，樓價繼續急升，相信這個數字會不斷破頂。
美聯物業亦製作了一個住宅價薪率，計算方法是依實用面積500平方呎樓價/居於私人物業的家庭每月入息中位數x12，結果去年12月的比率同樣達到歷史新高的13.7倍，住宅平均每方呎樓價達到12,147元，大概500呎單位平均價格達到607萬元。如果比較2016年12月，當時平均呎價是10,780元，樓價539萬元，相關倍數是12.8倍。
薪金樓價差距 愈拋愈遠
可以這樣說，無論哪一個數字，香港人的薪金永遠追不上樓價，而且愈拋愈遠，兩個附表是最近數季的樓價及居於私樓住戶的每月入息中位數變化，中產市民的收入即使有上升，樓價仍是一台超級跑車，連車尾燈也看不到。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論