2018-01-22
經濟日報
去年工商舖屢錄巨額成交，受市場注目，美聯工商舖（00459）行政總裁黃漢成預料，今年市場持續旺勢，料升勢放緩，整體成交額將再度突破2,000億元，當中商廈最值得看好。
回顧去年工商舖3大範疇，總成交量達9,124宗，涉資2,421.9億元，創歷史新高，其中最矚目必屬商廈，錄2,104宗交易，成交金額達1,124億元，佔整體成交金額逾4成。而工廈由於有較多拆售個案，登記數量為3範疇中最多，達5,081宗，但亦由於售價較低，涉及金額只有544億元。而舖位亦有回暖迹象，錄1,939宗成交，涉資753億元，按年上升45%及133%，但仍較2012年高位的5,800宗為低。
重啟活化在望 全幢工廈看俏
對於政府年內有機會重啟工廈活化計劃，黃氏指全幢工廈前景較理想，可塑性亦較高，因此深受投資者追捧，但現時市場上全幢物業數量不多，業主亦未必願意於政策出台前放售，即使放售，溢價亦會是非常高，獲承接的機會不大。預料本年工廈以全幢物業最受市場歡迎，拆售單位銷情則有機會回軟，因自前年起一直推出市場，用家吸納力已近飽和，因此整體成交宗數料輕微回落至4,800宗，下跌約5%，而售價及租金將繼續向上，兩者均最少升10%。
根據美聯工商舖資料研究部資料，去年錄23宗全幢工廈成交，涉資約177.8億元，包括億京集團以21.6億元購入荃灣永南貨倉大廈，及以13.2億元購入觀塘英亞大廈。
商廈方面，去年恒地（00012）以233億元奪得美利道地王，及中環中心以402億元成交創下紀錄，令商廈以為3範疇中的吸金王。黃氏認為，今年商廈造價及呎價一定有機會再破頂，以核心區升幅最急，有機會帶動非核心區亦會有所上升。他以尖沙咀K11 Atelier為例，新近一個20樓以上面積約27,500平方呎單位，呎租高見95元，暫為區內新高，將會帶動區內的商廈齊齊上調。
資本流動限制 中資減緩入市
不過，他認為本年未必再有大量巨額成交，主要是中國政府收緊資金流動性，限制海外轉帳、投資及離岸人民幣貸款等活動，資金周轉受限，相信會令不少中資企業減緩入市步伐。
對於企業後勤部門遷出核心區，他指情況已經出現一段時間，關乎中環甲廈空置率長期處於偏低情況，不少中資機構仍以中環為落腳點，推高區內呎價及租金，迫使本港機構另尋辦公室，相信今年情況會更嚴峻。根據資料，去年中環指標甲廈呎租高達72.36元，較北角高出1.2倍，亦較東九龍高出近1.7倍。
至於東九龍方面，他認為今年上升幅度較微，自政府於2012年起推動當區發展後，呎價由數年前約4,000元，急升至去年近1.7萬元高位。但由於區內新商廈近年落成量高，空置率偏高的情況下，租金無力推高。預計本年整體甲廈售價仍有望上升5%至10%，乙廈上升10%至15%，兩者租金均上升10%，全年有望錄2,300宗成交，較去年增1成。
而有回暖迹象的舖位市場，黃氏認為，現時舖位租金回至2008至2009年水平，雖然已過最差時期，但不少投資者仍處於觀望態度。他指今年上半年空置率仍處於高位，但由於業主心態明顯軟化，減租情況持續，不少商家亦會願意接貨，尤其是非奢侈品品牌，因此情況將於下半年有所改善。
非核心區租舖 今年料可升8%
預計整體舖位售價及租金上升5%，其中非核心區升幅最高可達8%，核心區則為零至5%，成交宗數可望錄1,900宗，與去年持平。
他尤其看好民生區，指以屯門、元朗、土瓜灣及九龍城最有潛力，無論本地或是自由行消費均有兼顧，加上受惠於沙中線通車，租金將會看高一線。數據顯示，土瓜灣及紅磡去年共錄155宗舖位成交，涉資約18.3億元，其中土瓜灣佔82宗，按年上升183%，成交金額錄約10.3億元，按年上升145%。
撰文:
談泳儀