2018-01-15
明報
【明報專訊】「細價樓爆煲論」隨着港樓無視加息等因素出現，愈來愈不吃香。但花旗星級分析員、亞太區地產業研究主管蔡金強（Oscar Choi）認為，只要政府維持每年供應2.4萬至2.5萬伙，3、4年後有望扭轉供需格局，樓價飈升至1000萬元以下的細價樓價或出現裂口。
此前，花旗曾預測2018年港樓溫和上升5%，當中上半年樓價升一成，主要由於今年資本及股市向好，料首季轉成樓市購買力，但下半年供應佔全年六成，加上美國加息影響，料全年升幅收窄至5%水平。
問到何以分析細價樓將現裂口，蔡金強表示，目前林鄭政府以「時間換空間」，現時港樓供應不足的情况需時化解，但只要細數未來供應（見表），包括每年公開招標提供約5000至6000伙住房、市區重建局和港鐵站上蓋發展項目提供約3000至4000伙，加上農地換地提供約1.5萬伙，綜合計算共約2.4萬至2.5萬伙。按去年一手登記數字約1.8萬至1.9萬伙，蔡金強預期只要咬緊牙關守3、4年，以累積供應量衝擊樓價，加上增加土地供應及增建居屋，料1000萬元以下的細價樓將出現調整。
現樓價飈升 皆因市民太心急買樓
供應數字擺在眼前，但樓市自2016年初全城看淡下急速反彈，中原城市領先指數（CCL）亦由2016年3月低位126.4，升至2018年首周的165.5水平。蔡金強表示，樓價升勢全因市民非常「心急」，像香港每年結婚數目4萬以上（2016登記結婚數目為50,008宗），新增家庭戶數卻只有約2.6萬，當中差額是「仲住係屋企，隱性累積需求」，在未等到樓價跌已出手，政府亦只能不停出招降溫。
供應少 貴價樓未必回調
蔡金強又稱，即使細價樓出現裂口，並不代表樓價全盤回調，特別是貴價樓風險不大，全因總數太少。全港私樓住宅存量115萬伙當中，1000呎以上僅8萬伙、2000呎以上約2萬伙、3000呎以上可能低至僅3000伙水平，且買家並非單靠港人。裂口會集中在3、4年後細價樓供應湧現時出現，單計油塘供應已達5000至6000個單位。
但他強調，單純港樓樓價太貴不足以驅動整體跌價，而是要配合外圍因素，1997年亞洲金融風暴、2003年SARS、2007年金融海嘯時樓市跌價便是例子，要預測樓市，更大程度是要預測股市走向，特別是在量寬（QE）期間大印銀紙的美中兩國，前者資金流入股市，後者資金流入樓市，一旦外圍股市調整後半年，才有機會見整體香港樓價向下調整。
明報記者方楚茵
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