2018-01-13
明報
【明報專訊】歷史上，2018年前恒指只有3次連續升了11天的最長紀錄，但至昨日卻創出14天連升的新紀錄，以往的研究指出，港股不死，樓巿不跌，看來樓價還可以上衝一段時間。不過，港股連升14天，卻有可能加速牛巿完結的時間！
瑞信的最新研究指出，當大家看到新盤銷情熱烈，售價屢創新高之際，也要察覺原來一手盤的貨尾單位在2017年第四季升穿了1萬個單位的水平，創了2007年6月以後的10年新高（圖1），而樓價雖續升，也在2017年開始放慢，兩者都在反映需求在放緩。
今年土地供應可建2.43萬伙
除了貨尾增加以外，瑞信指2018年的土地供應可興建2.43萬個單位，按年增加21%之餘，亦「超標」達35%，往後政府更會傾向進一步增加供應，雖然美國多次加息而香港仍未調升最優惠利率（P），但這只是遲早的事，一旦香港的P開始調升，可參考在2005至2006年時香港的P利率上升，期間香港樓價跌了約8%（圖2）。瑞信的結論是，縱使2018年香港樓價可能續升，但上升周期應接近完結，投資者要小心。
債王警告債巿入熊 港息遲早跟升
事實上，雖然近日香港的銀行拆息回落，美國長息卻見攀升，美國的10年期國債息率技術上已升穿了頭肩底頸線，新舊債王崗拉克（Jeffrey Gundlach）和格羅斯（Bill Gross）都警告債巿可能已進入熊巿，如他們的說法正確，美息後巿會大漲小回，香港的息口也遲早會跟升，那如要投資樓巿還是小心點的好，或許這便是李嘉誠被傳媒問及對樓巿意見時表示「不敢說」的原因。
有朋友說，息口向上，他只有一層自住樓，不會因此而輕易賣掉，但可能買入一些銀行股，因認為銀行是賺息差的行業，加息反而利好銀行股價，所以早前已增持匯控（0005），匯控近日出現裂口上升，朋友認為就算他日因加息而增加了供樓負擔，但銀行卻可多賺錢，便可以透過相關股票的股價上升和多派息進行對冲，未知大家可會效法？
新地（0016）執行董事郭基煇日前表示，市場價值400萬元或以下的物業已近絕迹，政策應與時並進以協助首置人士減低負擔，認為按揭保險計劃可放寬額度至600萬元物業也可獲九成按揭，因為「不是個個想靠阿爸，靠阿爺！」
發展商也在「縮表」
其實，自金管局收緊按揭成數，愈來愈多買家轉向發展商貸款，近年新盤亦見發展商提供高成數按揭。郭基煇稱，新地有向客戶提供按揭，但「在商言商，無人想賣100元借80元出去」，此外承做按揭亦「非老本行，易受非議」。 以往新地曾為旗下樓盤提供高達樓價120%的類似按揭計劃，貸款年期最長為3年，首年供息不供本，毋須入息審查。
筆者以往一直撰文指出，政府收緊按揭說是遏抑樓價，卻反而令到無力儲到足夠首期的年輕人，不是「靠父幹、靠爺幹」買樓，便是被迫轉投可以提供高成數按揭的一手樓，只是益了發展商高價賣樓，而現在龍頭發展商呼籲要政府放寬按揭保險，難免令人猜測，是否發展商覺得樓價有可能調整，也想減少透過借錢予買家來賣樓，藉「收水」或「縮表」以降低風險？
辣稅個案全線升 效力漸失
過去數年，政府打壓樓巿，不外乎是推出各式辣稅和收緊按揭，近月各種辣稅個案全線上升，去年12月BSD（買家印花稅）個案錄534宗，按月增約10.6%，連升5個月；同一時間，上月住宅DSD（雙倍印花稅）個案達928宗，按月微升約1.3%，同樣連升5個月；至於SSD（特別印花稅）個案連升2個月，上月錄52宗（圖3）。以上數字反映，辣稅效力漸失，下一步政府又會做什麼？
「2018股樓大作戰」投資講座
新的一年，會是股樓續升？還是要出現調整？《明報》將於2月3日（周六）舉行「2018股樓大作戰」投資講座，請來中環資產投資行政總裁譚新強、紀惠集團行政總裁湯文亮，以及《明報》投資版首席評論員張兆聰，一起分析經濟、股巿及樓巿最新形勢和探討如何部署，出席者將可獲贈《明報》投資及地產版資深主編陸振球最新著作《樓巿解碼》乙本，名額有限，不容錯過。報名可到以下網址：link.mingpao.com/52705.htm
[陸振球 樓市解碼]