今屆政府房策的核心是幫助置業，連一直握緊按揭問題亦有鬆綁迹象。放寬按揭無疑是最快讓更多人能夠上車置業的方法，但對買家來說，又是否最理想方法？
日前《經濟日報》報道，財政司司長陳茂波坦言，現時樓價已超一般市民的負擔能力，並形容對年輕人難上樓非常上心，為協助置業，政府提出了港人首置上車盤，亦可探討由按證公司協助，讓置業人士可付較少首期。
門檻鬆綁 上車盤價勢被推高
要放鬆按揭成數，市場普遍估計，有機會從目前400萬元以下才能夠承造9成按揭的門檻着手，有業界就建議鬆綁至500萬元。結果會是釋放出400萬至500萬元的盤源，幫到更多人上車，還是推高了上車客的追價能力、業主借勢反價、加價，進一步將上車盤的價位推高，恐怕後者出現機會更大。
除降低高成數按揭門檻，另一個可能性在於放寬按揭保險最高9成上限。其實在2010年8月，在政府收緊按揭之前，按揭保險一度最高按揭成數是9成半，即5%首期就能夠上車置業。
事實上，近期有發展商推出「新世代首次置業計劃」，構思亦是透過高達92.5%按揭，以低首期門檻、低還款金額助市民上車。首批由屯門新盤的15個單位作為試點，發展商負責提供最多92.5%按揭成數、最長40年還款期，而且首10年設「漸進式」還款安排，降低買家初期的供樓負擔。
不少討論的焦點落在「供樓供到退休」，亦即是還款期長遠40年的設計，但其實40年只是最長還款期，買家可以因應需要縮短年期，例如15年、20年、25年或30年，相信最終選擇40年還款的買家未必是多數。
反而計劃最吸引上車客之處，可能在於高達92.5%的按揭安排，以有關單位折實樓價587.8萬至832.2萬元計算，首期介乎44萬至62.4萬元，相比現時動輙上百萬元首期，上車自然較為輕鬆，而且單位屬於私樓，雖然設5年禁售期，但日後轉售毋須補地價。
不過，由於買家支付首期金額極少，加上按揭年期攤長，難免整個還款期計算的總利息支出，將會較一般8成按揭的計劃為高。
樓市調整 能力較遜者打擊大
另一方面，雖然買家可以選擇支付較高首期，但若最終決定以92.5%按揭、輕鬆上車的話，就需要留意日後面對的樓價下跌的風險，例如樓價跌多於7.5%時，買家就有機會變成「負資產」。翻查在2015年10月至2016年3月的跌市之中，樓價就曾累積跌10%，可見樓價出現下跌1成的調整並非不可能發生。
這個或者正是司長所講，政府所疑慮的正是在樓價高峰期，若幫助了能力較遜色的人士上樓，萬一樓市調整，對其影響和打擊會較大。
又大膽假設來推想，如果在放寬按揭成數的同時，政府相應提高供樓負擔比率、壓力測試的要求等等，會否成為避免幫助能力較遜色的人士上樓問題的方法呢？
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論