2018-01-09
經濟日報
財政司司長陳茂波昨在立法會，花了頗大幅篇談到樓市，多項數據如何解讀：
「最近樓市又轉趨活躍，樓價按月升幅在去年11月達1.1%，第四季的每月平均成交亦回升至大約5,400宗。去年11月的整體樓價比較1997年高峰已經高出大約1倍。去年第三季按揭供款相對住戶收入比例進一步惡化至68%，遠高於過去20年（即1997至2016年）45%的長期平均數。」關鍵應該是樓價按月升幅，上屆政府是連續兩個月或以上，樓價升幅在2%以上有可能出辣招遏樓市，11月升幅擴大應引起港府警覺。
5年年均建2萬伙 是否充裕？
陳茂波又提到：「2017至18財政年度私人住宅土地供應量，以可興建單位數目計，達到24,300個，比全年18,000個的供應目標超出約35%。另一方面，根據政府在去年年初就已知展開或即將展開的私人住宅項目估計，2017至2021年私人住宅單位的平均每年落成量大概為20,300個，較上一個5年期（即2012至2016年）的每年平均落成量增加達7成。有信心私人住宅的供應，尤其是中小型單位的供應，在未來會陸續增加。」
表1是依照財政司司長所提的推算，2017年落成量多少還未有最終數字，與2018年均為差餉物業估價署的去年初的預測數據，2019至2021年則根據財政司司長5年預測，每年平均落成量計算。換言之，5年下來合共有101,500個單位落成，每年平均20,300伙，與2012至16年5年平均每年11,999伙落成量比較，增幅確有69%，但是否到達充裕的水平？唐榮認為還未夠。
港府流行使用「長期平均數」描述情況，如利率、供樓負擔等等，唐榮也來這一套，表2是40年以來，每5年的私人住宅落成量及年平均落成量的變化，採用的時間點以1981年為起點，與財政司司長5年期略有差異，可以看到，40年長期平均每年的住宅落成量應為22,441伙，換言之，不論是附表最新的5年，2016至2020年的每年18,895伙，又或是財政司司長所指的5年2017至2021年每年20,300伙，仍然低於長期平均水平，增加私樓供應，若依這個標準可以說仍需努力。
至於財政司司長所提及中小型單位，確實將不斷增加，即使沒有限呎限量地，發展商亦在緊抓興建細樓的賺錢熱潮，12月底《經濟日報》報道指出，未來新樓供應集中以細單位為主，下圖動工項目顯示，以實用樓面面積計算，面積少於430平方呎單位在去年首10個月，錄得約1.48萬伙，佔整體比例達79%，當中近年興起的面積少於215平方呎迷你戶，亦錄得4,860伙動工，佔整體比例達26%。這批單位應該就是兩三年後的落成住宅類型。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論