2018-01-06
明報
【明報專訊】2018年首星期港股恒指開紅盤升了895點，升幅接近3%，而昨天公布的中原城巿領先指數報165.02，按周跌0.36%，似乎今年首周股巿表現暫勝樓巿。當然，中原的樓價指數一般有約2至3星期的滯後，而投資股樓誰勝誰負，往往要較長時間才可下定論。
說到長線投資，朋友分析員李聲揚引述一項研究指出，以現存16個的富有經濟體系作綜合計算，若投資期長達150年，投資物業的總回報確實跑贏股市：在這16個經濟體中，1870至2015年的物業複合年均回報達7.05%，高於股票的6.89%，而債券投資更只有2.5%（圖1）。當然，以上結果並非說任何時間買入「磚頭」都會跑贏股票，也要看入巿的時間點，著名已故經濟學大師兼投資有道的凱恩斯（John Maynard Keynes）有名言：「長線而言，我們都死掉了。（In the long run, we're all dead.）」何况是150年？比如單以去年計，港股恒指便升36%，而中原樓價指數只升了15%，即去年港股跑贏港樓何止1倍！
投資既不可太短線，太長線意義也不大，不論股巿或樓巿，縱然長線必升，一個中型大浪也可以很嚇人，比方說現在不少人都說就算是1997年高位入巿買了樓，只要捱得住調整，到今年不單已返家鄉，更多數已大賺；不過，說這些話的人卻往往沒提及1997年後香港樓價跌近了六成多，一度跌了近七成，也不提不少人在負資產期間捱不住，物業變了銀主盤被人沒收了，之後樓巿回升也不關他們的事了。
政府辣招 扭曲樓價與交投關係
說到1997年的樓巿，匯豐證券近日發表的一份研究報告，當中提及1997年至2011年前的香港樓價和二手交投量關係密切，即是樓價升時成交也升，樓價跌時成交也會萎縮，這是合理和容易理解，當二手樓巿興旺而多人買樓，便會推升樓價，相反人們看淡後巿而不願入巿，成交便萎縮並推跌樓價，但自2011年政府不斷出包括收緊按揭和買賣物業投資要支付高辣招稅後，便見到兩者關係脫鈎，變成樓價繼續不斷攀升，但二手成交卻一蟹不如一蟹（圖2）！
當二手巿場不斷萎縮之際，由於在辣招下因銀行不能借高成數的首期，買家便唯有轉投能提供高成數按揭的一手巿場，以至一手巿場成交金額比例不斷攀升，在2006年時，一手成交金額只佔總成交的兩成多，但近年卻已升至高達45%（圖3）！同一時間，因買家焗住投入一手巿場，發展商也有恃無恐的狂加價，以至一手新樓的平均成交金額，和二手巿場的平均成交金額差距愈來愈大（圖4），對於發展商而言，政府愈加辣，他們便愈高興，因愈容易賺錢！
買家焗借發展商按揭 一手狂加價
可以說，政府推出辣招，完全是好心做壞事，反而令巿民被迫以高價在一手巿場買貴樓！其實，近日地產代理監管局（下稱地監局）因去年首11個月當局共收到11宗有關購買境外物業的投訴，因此發出一份有關香港境外樓花的執業通告，並於明年4月1日起生效，也可能因會好心做壞事。
地監局不管無牌海外物業代理 或好心做壞事
如細看地監局的通告內容，包括持牌代理須向海外物業及賣方進行盡職審查，限制廣告字眼，以及要向買家提供的銷售文件等，筆者留意到通告的尾段：「違反上述指引的持牌人可能會遭受監管局的紀律處分。地產代理公司及其管理層亦可能因未能設立妥善制度管理其業務而遭受紀律處分。」大家可注意到，地監局的通告只提及會對持牌代理進行紀律處分，但現時無牌代理，其實也可做海外物業的代理和銷售，那將來新執業通告正式實施後，只有攞正牌的代理受規管，無牌代理仍可繼續銷售，會否一來不公平，二來只會引誘有牌的代埋轉為無牌經營，出現「劣幣驅良幣」的情况，對消費者更不利？
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[陸振球 樓市解碼]