2018年投資市場 續押注商廈

2017年投資市場風起雲湧，按目前走勢，2018年投資市場仍向好，當中以商廈可望看高一線。 去年物業投資市場非常熾熱，據戴德梁行數字顯示，去年1億元以上買賣共有317宗，少於前年的323宗，但今年迄今成交的總金額已達1,945.9億元，較前年全年金額多出55%，創下新紀錄。 若仔細分析，去年數字之高，主要來自近兩個月出現兩宗巨額買賣，包括長實以約402億元，沽出中環中心75%業權予中港財團。另外，基匯資本等外資基金，合資以230億元向領展購入17個商場，兩宗買賣總涉資約632億元，佔全年大額買賣近三分之一。 如果翻看本文所附走勢圖，香港各類物業的價位，不計算當中的轉折，可以說自2003年起向上攀升。對於今年投資市場預測，業界人士普遍正面，而去年投資市況旺，主要為兩大基本因素支持，就是利息低及資金多。息口向來與投資意向關係密切，今年加息機會似乎頗高，關鍵始終是加息幅度及密度，若加息在1厘以內，相信對投資市場衝擊仍不多。 整體商廈空置率約4.8% 資金方面，早前已提及過，單計領展為商場招標時，吸引10多組國際知名基金入標，中標人士亦是實力高強，足證環球資金充裕，而中資實力向來不需懷疑，來港買商廈自用或投資的中資機構及財團多不勝數。還有別忘本地財團實力，單計本地投資者合組財團，足以買起半幢中環中心，也證明香港投資者資金充足。中港加上歐美資金目前仍充裕，若沒有大變化，令年仍在港投資，故整體上仍得看好。 工商舖三範疇上，商廈難免被率先睇好，支持商廈的最大數據是空置率，整體商廈空置率約4.8%，而中環空置率僅1.9%，出租率非常高，除了東九龍因供應量明顯增加令租金有壓力外，核心區及邊線區商廈租金料向上，可望支持售價。 另外，中資於第四季開始來港買商廈，包括綠景中國以90億購觀塘商廈，而恒地旗下北角京華道18號，亦正獲中國太平以逾百億洽購。可見中資資金對港商廈極感興趣。今年供應上，預計由香港投資者購入的中環中心，今年展開拆售，相信可望帶動商廈交投加快。 工廈料受捧 舖租也反彈 另一值得留意的工廈市場，去年逾20幢全幢工廈成交，比前年大幅上升，單計近月，億京先後斥合共逾36億元，購入荃灣及觀塘兩幢工廈，其中荃灣永南貨倉成交金額更創工廈新高。事實上，隨着商廈呎價上升，工廈呎價呈現低水，而市場憧憬政府重啟活化政策，工廈轉商廈免補地價，對財團來說十分吸引，相信全幢工廈仍受資金追捧。 至於商舖市場，去年舖位租金跌勢漸喘定，似乎再大幅調整機會不高，不過，亦因零售難望重返高峰，舖租也難反彈。事實上，跟不少資深舖位投資者傾談，不約而同較睇淡商舖，消費模式轉變，不僅內地遊客，港人上網購物比例也在增加，或多或少影響傳統商舖經營，估計今年商舖投資集中於民生區，始終民生商戶由地區居民支持，在經濟保持穩定下，日常消費是不會減少，地區商場較核心區舖更易受財團注視。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論