愈細愈貴 蔓延至賣地

超出預期、麵粉貴過麵包已成為近年大部分賣地結果公布時的關鍵字，下一個或者連住宅成交的流行字眼亦會帶入賣地中，哪一個？愈細愈貴。 上水蚊型地 1.3億批超預期 上水新樂街地皮最高可建樓面面積約9,322平方呎，位置鄰近上水廣場，亦可步行前往上水鐵路站，早前地皮共接獲14份標書，惟地皮整體面積細，實用率不高，以1.313億元批出，樓面呎價14,085元。 如果翻查近月上水區二手成交，據地產站ps.hket.com數據庫顯示，上水龍豐花園，實用326呎賣424萬元，呎價13,021元、御皇庭372呎479萬元成交，呎價12,871元、還有一宗顯峯，517平方呎，成交價575萬元，呎價11,122元，換言之，如果以地皮樓價呎價計算，麵粉已貴過麵包，如果如業界形容未來以2萬元一呎出售住宅部分計算，今時更是大幅拋離現貨。 昨晚接收到的業界分析，幾乎一致以超出預期形容，中原測量師行執行董事張競達表示，造價更貼近市區地皮，中標發展商或對地皮底層用作商業發展的前景睇好，地皮為非工業用途，發展靈活性較大，加上此類型地皮屬近年罕有供應，投資金額不高，故以志在必得價錢入標。 美聯測量師行董事林子彬稱，是次以遠勝預期的成交價售出的上水地皮，估計有機會發展為5層住宅加地舖的小型商住發展。而同區過去亦曾有官地批出，上一幅已是2009年，上水石湖墟新豐路89至95號商業/住宅地皮，由科達地產以6,100萬元投得，當時每呎樓面地價僅約2,766元。 萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文特別提到，但地盤內有樹林要保留，因地盤面積小，會增加發展成本及開則難度。估計地皮總投資額約2億元，落成後每呎平均售價需2萬元方可回本。他又表示地舖會是最值錢的部分，估計上層未必作住宅發展。 細單位樓價跑贏 或趨強化 至於愈細愈貴是近年住宅樓市的其中一個潮流，平均呎價細單位特高、平均呎租亦如是，如果更極端地看，劏房租呎可能較豪宅更高。而愈細愈貴亦反映在昨日的賣地招標上。 以樓價來說，差餉物業估價署資料顯示，去年10月與今年10月比較，中小型住宅（A至C類）單位，樓價由305.5點升至377.6點，樓價升幅有24%、至於大型單位（D及E類），指數則由278.2點升至300.3點，升幅僅有8%，中小型單位大幅跑贏，亦是近年的趨勢，這個住宅樓價的愈細愈貴、升又愈多的變化，如果遇上港府或私人市場推出一些拆細地皮，或會進一步強化。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論