2017-12-23
明報
【明報專訊】後天便是聖誕節，2017年也即將完結，雖然近月銀行拆息急升，但似乎無礙樓價指數繼續破頂，現在大家都說供應仍然緊絀，所以後巿仍是易升難跌，而本周特首林鄭月娥上任後首份《長遠房屋策略》（以下簡稱長策）也剛出爐，運房局長陳帆表示，目前政府所覓得土地，即使能如期推出建屋，未來10年亦只夠興建23.7萬伙公營房屋，距離長策28萬伙目標尚欠4.3萬伙，「係有一個落差」，似為香港未來樓宇繼續長期供不應求作出註腳。
長策按最新需求推算，2018/19至2027/28年度的未來10年，總房屋供應目標繼續維持46萬個單位，與前任特首所訂目標一樣，而政府在2014年重新制定長策當時訂立未來10年總房屋供應目標為48萬伙。之後政府每年底會更新「未來10年期」建屋目標，2015年及去年調低供應目標至46萬伙。
長策只是目標 不擔保有「進展」
有意見批評長策的新目標仍維持10年建46萬伙是「零進展」，不過，長策一向提出的是「目標」，應按巿場及環境而作出調節，並不一定要有「進展」，若發覺未來房屋需求減少，就算是調低目標仍未必不適當。
另外，政府和業界仍普遍強調搵地困難，目的可能是藉此加強民意支持政府搵地的努力，不過正如前理大教授林本利早前指出，有關說法，只會加劇港人加快買樓的意欲，反而助長推升樓價，對發展商和業主更有利。
灌輸「搵地難」印象 反推升樓價
其實，香港的土地真的不足夠嗎？政府評估發展商現持有新界農地面積不少於1000公頃，而《明報》根據公司年報等資料，各發展商也持有大量未開發農地，如恒基（0016）持有農地主要分佈古洞北、粉嶺北等，涉及面積達4490萬方呎，新鴻基地產（0016）則有2800萬方呎，而新世界（0017）和長實（1113）也各有約1740萬和1340萬方呎（圖1），單是這四家發展擁有的未開發農也合共已超過1億方呎，若以3倍地積比、平均建500方呎單位計算，這些農地在補地價後已足建60多萬個私人住宅單位，已遠超長策的未來10年包括公私營的房屋總供應目標！
土地不足說法 值得斟酌
當然，也有評論指政府的預測往往出錯，就如差餉物業估價署每年都會估計未來一年的私人住宅落成量，但當年尾「埋單」之時，卻會往往不達標，如2014至2016年，私人住宅落成量便分別較年頭預測的落成量少11%、15%，以至20%，都是未能達標，所以認為雖然運房屋每季給出的未來3至4年私人住宅潛在供量雖然不斷增加，都只是美麗謊言，既然供應不達標，那樓價自也難壓下去。
新一屆政府落成量料達標
不過，今年首10個月私宅落成量已有14,135伙，僅較原來預測落成量17,122伙相差17%（圖2），則若計入最後兩個月會落成的數字，今年能夠達標的機會便相當高，事實上，上屆政府意識要真的下功夫搵地增加供應，也要時間去完成目標，看來，由今年開始，政府預期會增加的供應量不會再容易交不到差。
根據屋宇署最新發表最新數據，2017年10月全港共有6個私人住宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），總共涉及2720伙，較9月份的915伙增加1.97倍；而今年首10個月累積動工量達18,725伙，較去年同期的16,773伙增近12%，創2001年以來新高（圖3）。
綜合以上數據，假若香港樓宇沒有新的因素出現而再刺激需求急增，而其實供應確較之前大大增加，說香港樓宇會繼續長期供不應求，似乎有點誤導。
做人民幣定期 收息回報高過收租
現在買樓，不是自住，便是作投資用途，投資不外乎希望樓價上升或藉放租物業求取租金回報。不過，現在一般住宅的租金回報只有2厘多，隨近月銀行拆息不斷攀升，就算是採用拆息按揭，供款利率也已超過兩厘，扣除利息開支後收租其實冇乜肉食。朋友外匯專家盧楚仁便說，中國資金流走似有效遏止，人民幣也已回穩（圖4）甚至有升值動力，現在敍做一年期的人民幣定期隨時可收4厘息，可能較買樓收租更吸引。
[陸振球 樓市解碼]