2017-12-22
經濟日報
2018年我對樓市的10大忠告的分享如下：
1）趕快學習中國市場邏輯吧
中國實質上已在環球各範疇包括經濟、政治等已取得了主動權，西方各國也在適應、迎逢及配合中國的邏輯中。在香港，包括投資上，自2009年之後，也太多人過時地迷信着西方舊有價值觀而不斷錯過入市良機，應盡快改變。
2）財富效應以龍市模式主導市場
既然中國日益主流於國際經濟，中國不斷去除市場泡沫的宏觀調控措施效應將成市場新常態，西方過去服務市場泡沫漲/爆的牛熊定律正在中國資金主導的市場淡化，筆者在去年提倡的「龍市理論」正是認為新市場常態是以「龍市一期」（容許市場力量活躍釋放）及「龍市二期」（市場調節或政府行政出手令市場過分活躍的購買力收斂）兩階段交替前進，浪比浪高，但因為市場已由「財富效應」（因資產上升而衍生的購買力）取代傳統入息負擔能力為主導，龍型市場將以更大幅度的大漲「中」回的勢態向前發展，入市必須做好價格上升過程中，必然出現較大幅度調整的準備。
3）美國大勢已去！小心泡沫爆破
美國仍以舊有泡沫經濟債務不斷膨脹中，「多泡沫，爆破有期！」投資者應做好：a）泡沫隨時爆破將短期衝擊整體市場；b）美國經濟不穩及泡沫爆破，令更海量的資金在衝擊爆發後不久就湧入香港。
4）加息、縮表難影響大局
美國主導世界的能耐已今非昔比，縱使經濟周期能進入復甦階段，也將大不如前，因此我們面對美國的加息或縮表政策，只需預防及準備已可，高估其影響力將錯失大量機會成本，不智的。
5）資金流繼續主宰大局
最影響樓價的因素其實是貨幣（包括滙價、流向及流量），2009年後樓價隨着貨幣量倍增而倍升。我提倡「M3定律」，在眾說紛紜的當下市場，主力參考較可靠的M3（泛指香港總存款量）的增減去分辨市場動力的重心。（待續）
撰文:
汪敦敬 祥益地產總裁
欄名: 專家論市