點解無法增加供應？

樓價持續上升，頻創新高，普遍認為，增加供應是樓市治本的基礎，昨日公布的長遠房屋策略，連續三個年度把十年建屋目標訂在46萬伙，不少市民或會問，為何無法增加供應？ 昨日公布的長策報告，2018-19至2027-28年度延展的建屋目標繼續維持，其中公屋20萬伙、資助出售房屋8萬伙、私樓18萬伙，與去年底所訂的目標相同。 長策建屋公式 未計樓市變化 本周初，發展局局長黃偉綸也被問到相關問題，當時他指出：「每一年，無論是公營房屋還是私營房屋的供應目標，是來自運輸及房屋局的十年期《長遠房屋策略》。一開始的時候（供應目標）是48萬個單位，後來有調整過，到現在私營房屋加上公營房屋是46萬個單位，當中的比例是60：40。換句話說，過去十年每一年（供應目標）是提供46,000個單位，私營房屋是18,000個單位，租用公營房屋加上居屋是28,000個單位。因此，每一年的目標是由此而來的，並不是看樓價或該年覓地的難易度。」 供應目標的確有因應需求訂出推算公式，主要數據包括：住戶數目淨增長、受重建影響的住戶、居住環境欠佳的住戶及其他因素，其中其他因素包括流動居民、非本地學生居住需求、海外買家持有丟空單位。留意這些因素，住戶數目是一個長期趨勢的變化，不會忽然大升大跌，尤其是香港住戶未來大勢是逐步減少，所以導致2015年底公布的建屋量開始減少。公私營房屋進行重建亦不容易，而整個建屋量設定模式，是未有考慮樓市、樓價等等變化。 正如唐榮所指，延長的建屋目標自然三年沒有改變，往後年份，隨着香港人口老化、家庭數目漸減，公式計算的建屋量或會進一步減少。所以，市況熾熱、新樓熱賣、居屋申請人大增等等，都不可能觸動這個建屋目標，港府亦難以大增建屋量作為遏抑樓市的工具。當然，如果跟隨市況不斷調整建屋，又會變得異常波動，對於賣地起樓以超過五至十年的發展年期來說，亦不切實際。 迷你戶大增 目標達成存水份 如果要增加的話，其實仍是有很大的理由，附表是近年土地供應可建單位的數字，表面上，不論19,000伙或18,000伙的目標，似乎完全達到，但當中卻存在不少水份，主要是發展商大量興建迷你單位，同一面積土地，過去建500伙，近年改則縮細，變成可建800、甚至千伙，犧牲的是居住面積。另外，不少單位均非政府賣地產生，像今年大量單位是透過私人土地補地價產生，難以判斷出售樓花及入伙年期，對每年的穩定供應亦是未知數。 當然，土地不足仍是一個主要問題，私樓供應已經步步為營，唐榮從政界中人聽說，私人土地推出也要小心謹慎，燒煙花式大力推地，不留一些積聚地皮的空間和時間，私樓地可能又要面對覓地難的問題。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論