2017-12-16
東方日報
私樓貴到癲，居屋亦被搶高，近期連已屆老牌屋苑行列的第一代居屋照樣癲升，不少屋苑樓價升幅在過去三十多年間勁過同區指標私樓，一手買入的業主沽貨「賺到笑」，到底這些早期居屋樓價有幾瘋狂？
今時今日新居屋、房協資助房屋「爭崩頭」，昔日抽居屋亦是大事，為不符合申請公屋資格又負擔不了私樓人士提供置業機會，當時抽中有得揀樓如中六合彩。
毋須補地價 業主勁賺
其中，第一代居屋多數在八十年代初落成，最大特色是當時房委會未有訂明補地價政策，禁售期過後毋須補地價可自由買賣。
雖然這些第一代居屋樓齡邁向四十年，難免要面對維修問題，但勝在單位實用率極高，廳大房大，兩房戶實用面積普遍四、五百方呎，不像今日上車盤般「迷你」，難怪不少一手業主至今仍不捨得搬走。
不過，第一代居屋樓價亦愈來愈「離地」，其中何文田「居屋王」俊民苑新近有三房單位成交價衝上「八球」破頂，原業主一手買入持貨三十九年沽出，升幅高近49倍，見證樓市升浪。
事實上，其他位置稍遜的第一代居屋如香港仔漁暉苑、火炭穗禾苑及屯門置樂花園一樣樓價「升爆錶」，不少單位在過去三十多年來「閒閒哋」升逾三十多倍，平均每年漲一倍，比同區指標私人屋苑更癲。
高力國際亞洲區估價及諮詢服務部副常務董事張翹楚指，受「白居二」及「綠置居」政策帶動，居屋第二市場需求增加，可惜私樓供應未能配合，樓價升得令居屋業主無法換私樓而不願放盤，在供不應求下，居屋樓價被愈推愈高。他稱，樓市階梯一層扣一層，相信只有私營房屋供應增加，才能扭轉居屋癲升。
穗禾苑：37年漲38倍 跑贏第一城
早期的居屋開售時入場門檻較低，但不代表建築設計「求其」，部分屋苑建築的理念在當時更屬前衞，如坐落火炭半山的穗禾苑，便是極具創意的經典第一代居屋，其設計更曾獲建築設計獎項。雖然屋苑位置吊腳，但過去三十多年樓價升勢絕對不容忽視。
景觀環境佳 用家熱捧
落成約三十七年的穗禾苑，由九座大廈組成，每三座品字形排列，最經典莫過於各座大廈採風車形平面布局，令梯間及電梯大堂全作開放式設計，配合大量圓形通風位，引入充足自然光，設計別具特色。另每三層共用一部電梯，鼓勵鄰舍之間接觸，加強社區的關係，設計比今時今日不少新樓更人性化。
由穗禾苑收樓入伙後開始住、直至婚後才搬走的鴻雋地產代理鄭潔娣說：「穗禾苑入伙時仲係柴油火車年代，只得兩條巴士線上落山，都幾吊腳，商場又少嘢賣，好似住山區咁。」
惟她指，今日穗禾苑生活及交通配套完善，搭巴士出尖沙咀車程僅半小時，商場店舖選擇多，最重要是保留居高臨下的景觀及良好居住環境，即使樓齡偏舊，仍吸引用家捧場。
她續說，屋苑三十多年來樓價上升不少，以望河景的B座兩房放盤為例，實用面積550方呎，叫價560萬元，雖不是坐落升降機樓層，但房大廳大有露台，業主七八年一手樓花買入價僅約14.3萬元，若成功售出勁升38.2倍。世紀21陽光陳世民估計，屋苑成交中，普遍約有兩成為一手持有至今的業主。
美聯黃錦翰指，沙田第一城一期低層兩房單位，實用面積327方呎，做價479萬元，較八二年一手買入價漲超過18倍。
置樂花園：一手購入價15萬有找
屯門偏離市區，八十年代初屬新發展市鎮，未有港鐵貫通，但對草根階層來說，位於屯門的第一代私人參建居屋置樂花園，絕對是當時上車置業的「恩物」。
八一年落成的置樂花園，首次推出時售價僅由9萬餘至14萬餘元，較現時屋苑樓價平得多，難怪當年吸引不少無殼族進駐屯門。
置樂花園由八座住宅組成，各座僅15至16層高，居住密度較低。屋苑配套完善，除鄰近屯門市中心外，商店、食肆及直資小學近在咫尺。惟置樂花園偏離區內主要交通工具輕鐵站，往西鐵屯門站搭港鐵最好駁程車，居民出入主要靠巴士及小巴，交通選擇較少。
置樂花園供應兩房及三房戶，不設窗台，實用率達87%。其中三房戶實用面積500餘方呎，是區內換樓入門熱選。中原李梅芬指，置樂花園1座高層三房戶售440萬元，實用面積511方呎，較八一年一手買入價11.51萬元，三十六年升值逾37倍。
街坊嘆屯門樓價離地
祥益袁思賢表示，屯門市中心一帶知名屋苑中，以華都花園樓齡與置樂花園最相近，近期有一個實用面積414方呎兩房單位，以425萬元易手，較八三年一手買入價的逾26.6萬元，漲約15倍。
在屯門土生土長的老街坊指，今日的屯門跟八十年代最大轉變在於對外交通方便得多，商場也高檔起來，惟她慨嘆屯門樓價愈來愈「離地」。
漁暉苑：12萬「上樓」 現售482萬
香港仔是傳統漁港，早年是漁民的聚居地，不少公居屋順理成章以「漁」字作字首命名，例如第一代居屋漁暉苑便是其中之一，為區內居民提供置業選擇，住戶不乏早年「上樓」的水上人。
樓齡三十七年的漁暉苑位於石排灣，近年已翻新外牆及大堂，屋苑六座大廈建於香港仔市中心附近的半山之上，位置吊腳，幸好石排灣升降機塔啟用後，方便附近居民上落山。
全屋無窗台 實用率83%
雖去年底通車的港鐵南港島線未有貫通香港仔，漁暉苑的居民要轉乘約八至十分鐘小巴，才可到達港鐵黃竹坑站轉乘港鐵，但畢竟多了交通選擇，尤其是繁忙時間香港仔隧道交通擠塞時更可發揮作用。
漁暉苑周邊配套齊備，基座街市、熟食中心俱全，住戶行多兩步即達石排灣邨商場、室內體育館及香港仔郊野公園。間隔方面，屋苑清一色供應兩房戶，實用面積分419方呎及384方呎兩類，實用率達83%，全屋無窗台，內籠見使好用。
美聯丘松原表示，港島南區居屋樓價不斷上揚，即使漁暉苑偏離港鐵站亦升不停，十月及十一月共錄8宗成交，有兩宗的原業主是一手買入至今才沽貨，包括E座一個兩房戶售482萬元，較一九七八年12.4萬元一手買入價，勁升近38倍。
他續說，區內指標屋苑香港仔中心一個一手買入的放盤位於P座，兩房間隔，實用面積594方呎，叫880萬元，若成功售出，較八一年一手買入價漲17.2倍。