2017-12-16
明報
【明報專訊】過去的星期四美國聯儲局再加息0.25厘，雖然金管局總裁陳德霖預警若美國之後再加息，香港的最優惠利率（P）遲早也會「加一加」，但代理仍在吹噓香港「未加息」，樓價指數也繼續破頂。不過，P雖未加，但近年大部分新做按揭都採用拆息按揭，香港銀行的1個月拆息昨天也終升破了1.1厘的心理關口，再創金融海嘯後新高，那是否香港樓巿和息口走向已再沒有關係？
誠然，縱使拆息已升了不少，採用拆息按揭的業主也察覺每月供樓款項逐漸增加了，但現階段整體按息仍是相對處於低位。不過，香港或許維持低息太久，大家也漸漸忘記了歷史上低息變高息的可怕。內地原任職正大證券的經濟學家任澤平最近被恒大（3333）挖角，由於過檔後年薪達1500萬元而被傳媒廣泛報道，任氏數年前曾準確預測上證指數可升至5000點，之後又預測內地樓價1年內倍翻而聲名大噪，內地網站流傳其仍在正大證券時撰寫的一份報告，便指出各地樓巿泡沫，都是由長期低息谷起，最終由加息而戳破泡沫（圖1）！
至於香港樓巿會否受美國加息太大的影響，筆者日前參加了朋友基金經理陳德豪在Bankers Club舉行的一個財經界晚宴，宴會壓軸部分邀請了曾淵滄教授即席分享對香港樓巿的意見，曾教授說香港過去樓巿大跌，都是股巿先行大幅調整，雖然美國剛再加息，他就認為暫時不用太擔心，反而要留意美國最新的稅改，如落實後真的大幅減稅，美國在海外巨企將利潤調回美國要繳交的稅率，隨時低過香港的稅率，或會導至資金大幅撤離新興巿場以至離開中國和香港，如此中港股巿必受打擊，然後便是樓巿！
增加土地供應 取代打壓需求
曾教授又稱，他最近參加「中國經濟運行與政策」國際論壇，聽到了多位來自社科院、法改委等習近平的智囊有關內地供給側改革的論述，得到不少啟發。他指供給側改革不單只是減少供給，也可以是增加供給，內地房屋政策就見到以增加土地供給、房屋供給來取代過去的打壓需求政策，這也是為什麼今年內地房地產商賣樓的數量大幅增加的原因。筆者剛看到花旗一份有關內房的分析報告，其中有數據顯示內地發展商過去一年吸納的土地數量，其增長速度遠遠超過一年前（圖2），似乎可印證曾淵滄的說法。
曾淵滄續稱，今日香港特區政府也似是執行中央政府的供給側改革規劃，以增加土地供應來逐步取代需求管理，如之前的5年，各發展商完成補地價的土地可建住宅樓面僅約220多萬方呎，但今年首9個月，補地價可建住宅竟多達接近800萬方呎，政府大增土地的決定心，以供給側方法來解決問題的方向十分清晰，他進一步指出，若以現時各發展商擁有的土地儲備皆可順利進行補地價，並以3倍地積比、平均每伙建500方呎推算，足可起100萬個單位，那未來就算不去開發郊野公園或填海，房屋供應也可在一段時間源源不絕，當供應變得充裕，樓價就可以控制。
發展商港土儲全補地價 料可建百萬伙
雖然預期未來供應會大增，曾淵滄卻沒有因此而大大看淡樓價，他認為不論內地，還是香港，增加供應只是為了讓國民或港人更容易置業，以過往經驗，若樓價大跌，人們反而不想買樓，因此中港政府必然是既想增加供應，也想去穩定而不是要去推冧樓價；若有朝一日因供應急增而令樓價下跌，政府可如樓巿專家湯文亮一直預計的到時就會撤銷辣招，讓需求來托住樓巿！
說到樓巿需求，仲量聯行在周初發表研究報告，指過去政府的辣招反而減少業主的放盤意欲，令二手巿場急凍以至購買力被能提供高成數按揭的一手樓吸去。該行建議，政府可繼續維持一手巿場的辣招，卻在二手巿場撤辣，如此二手巿場的盤源便會解凍，反而可增加二手供應，從而有利樓巿穩定下來和讓買家能更有更多盤源可以選擇。
曾淵滄也認為，如政府能夠撤辣，比如降低樓宇的按揭成數至一成首期也可買樓，年輕人便更容易上車，也不用因難儲到足夠首期只能買細單位，一來可買更大的單位，二來也可因此不用將購買力集中在細單位，令細單位的樓價上升壓力得到紓緩。
撤辣可紓緩細單位樓價上升壓力
戴德梁行最近發表的一份研究報告表示，今年以來涉及金額逾10億港元的投資物業買賣成交大增，當中基金大戶和內地資金的參與比例極高（圖3），該行認為，在資金推動下，物業巿場仍可看高一線。
[陸振球 樓市解碼]