2017-12-14
經濟日報
調查顯示愈來愈多準置業市民無懼美國加息，此不難理解，畢竟港息遲遲未跟加，本港樓價更在美國加息下愈升愈有。港息何時才跟升難料，但對樓市的風險，不宜完全忽視。
市場氣氛主導 樓升愈急入市
美國加息對本港樓市的影響愈來愈不為市場與置業人士重視，除近日接連有地產業界估計明年樓價將升1至兩成，較去年底時更為樂觀外；也有調查反映，在受訪而又有意置業的市民中，多達69%表示置業意慾不會因美國加息而改變，較去年12月的63%及今年6月的67%更高。
美國聯儲局表明將持續加息，更多有意置業的港人卻不為所動，底因應有四。其一，儲局自2015年底開始加息，如無意外今晨已第5次加息，本港同業拆息近期雖略升，但最優惠利率始終紋風不動，令港人就美國加息的戒心日減。事實上，本港銀行結餘仍有約1,800億元，雖已較高峰時逾4,000億大減，但仍甚寬裕，短期內確未有跟加息壓力。
其二，縱使本港最優惠利率跟加，若只加1次或兩次，市民的供款壓力增加有限。以目前住宅按揭平均貸款額382萬元，供款25年計，加息四分之一厘只令月供增約470元；加兩次各四分之一厘亦只令月供增不足1,000元，壓力有限。
其三，買家印花稅個案上升，反映非本地買家尤其內地客續進樓市，資本較雄厚的內地買家不大受按息變化影響，他們支撑樓市令市民更有信心。
更重要的是，準買家心理往往受市場氣氛主導，每每樓價愈升愈急於入市，以免愈遲買愈貴。既然近兩年現實是儲局愈加息，本港樓價愈升，難免令市民入市心態愈熾。
有充裕市場資金、內地客、市場氣氛等支持，準買家暫無懼美國加息，不能說是不理性。然而，現時樓價已較97年高峰升近1倍，脫離一般市民購買力，若明年再升1至2成，其實是更不健康亦更危險，尤其港息跟美息加只是遲早問題。
港加息僅遲早 留意兩個指標
有兩個指標可以留意。首先，據上次加息周期，當美國加息令本港1個月同業拆息與最優惠利率的差距收窄至3厘以下，最優惠利率便開始調升，目前差距約為4厘。再者，目前細單位租金回報約2.8厘，若按息由目前約2.2厘升至逾租金回報，樓市氣氛或會改變。
狼來了一旦由童話變殘酷現實，掉以輕心恐怕代價不菲。
欄名: 社評