發展商開價勇 全因獨市

日前一個元朗新盤推出，其中一個單位低於300萬上車，面積是192平方呎開放式迷你戶，呎價達到15,615元水平，如果翻查一二手成交記錄，便容易了解為何發展商開價進取。 該項目其中入場單位1樓B室，192平方呎，折實售價299.8萬元，呎價15,615元，僅此1伙屬300萬元以下單位，這次亦有半數單位為400萬元以下，與本年初推出的另一新盤，折實呎價12,132至17,024元相比，相當貼近；若以比鄰的同系二手盤，現時平均成交呎價11,950元相比，貴逾1成。有代理在元朗街頭張貼街招，都是針對這點宣傳，並以2XX萬起、平過樓仔作招徠。 單位面積愈細 呎價升幅愈大 由於單位面積細小，即使呎價頗高，單位的總價仍相對較低，較多人可負擔，早前有地產代理的研究報告亦指出，樓價持續向上，加上收緊按揭措施下，細銀碼單位較易上車，造就細面積單位價格被搶高，出現單位面積愈細、呎價升幅愈大的情況。 唐榮翻查地產站ps.hket.com的一二手成交資料，過去30天，最便宜的一宗新盤成交價格是多少？答案是398萬元，同樣是元朗區新盤，面積319平方呎，成交價398萬元，平均呎價是12,467元。這同樣是唯一一宗，低於400萬元的新盤成交，排在第二便宜的已經是404萬元，換言之，上述新推的樓盤在新樓市場處於獨市狀況，有一個單位低於300萬元、半數低於400萬元。 二手樓價續升 低價選擇收窄 即使以同樣價位，置於二手市場，亦是近乎獨市，地產站的最新地產代理二手成交資訊，設定搜尋期限30天，樓價要低於300萬元，結果只得出10宗交易，這些成交一些觀察結果，或者算是香港樓市的縮影。 •300萬元下成交，只有3宗在市區，其餘在新界，二手私樓呎價全部過萬元，港島市區迷你戶，更高達19,542元 •當中只有2宗是私人樓、8宗是資助出售房屋，二手市場300萬元以下單位多集中資助出售房屋，亦即可轉讓的居屋或公屋 •8宗資助出售房屋成交中，又是公屋佔多，5宗是公屋、3宗是居屋，平價單位成交中，要更平，惟有揀公屋 •8宗資助出售房屋二手成交，只有2宗是已補地價可以自由買賣的交易，其餘6宗為第二市場，亦即未補地價的二手交易，買家是特定族群，如綠表資格的公屋戶，放棄公屋買入未補價單位 •即使是已補價、可自由買賣的資助房屋，粉嶺居屋呎價要近1.4萬元、屯門公屋也要9,200的水平 如果跟隨上文的脈絡，可以看到二手樓價不斷上升，要單一總價較便宜的單位，選擇是不斷收窄，包括低總價的多是未補地價的公屋居屋買賣，私樓選擇有限，結果形成近年不問面積、地點等等因素，只問總價能否負擔，創造低總價新盤的「獨市」風潮！ 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論