還記得當年美國量化貨幣的藉詞是刺激美國經濟復甦，其間美國一再表示，倘國內經濟表現好轉，便會啟動加息，並調整量寬政策。
可是，投資者卻一直對美國經濟復原沒有足夠的信心，一些量化熱錢流入香港參與追逐稀缺的房產投資，致物業價格極速攀升，可惜本地實體經濟增長卻並未因此而受惠，所以大部分小市民工資增量追不上負擔置業，較有能力的一批人卻憑着物業增值變得更加富有，市民之間貧富差距愈來愈大，政府只有實施管控需求措施，希望緩和樓價升勢。
今年1月，特朗普登上美總統寶座之後，高舉美國人優先的口號，近期更成功爭取國會通過減稅方案，意圖吸引流連國外的美資回歸，重振國內實體經濟，以增加基層國民的就業機會。美聯儲局為配合加速驅使資金回流，除開始啟動縮表之外，並以逐步加息作為支撑強美元的武器，這也是為何本港財金官員頻頻發聲提醒市民，要警惕美息進入加息周期，會導致本港供樓利息大增的原因。
留意美滙指數 美資回歸本土
不過，筆者一直認為影響本港樓價升跌的因素眾多，加息只是其中一項必須考慮的因素，目前所有樓貸申請人均要通過供款壓力測試，才可獲批銀行樓貸。試以目前樓按利率一般在2.15厘作參考起點，套用最鷹派專家估計美國未來一年加息3至4次的推測，則屆時按揭息率最高將加至3.15厘，一按借款100萬元、供25年計，每月須多付利息833元，對正常置業供樓者而言，新增利息構成的壓力應不成問題，不過，對於一些正考慮以高成數按揭入市的準置業者，卻值得他們仔細考量加息帶來的得與失。
無論如何，美聯儲局只會以本國利益最大化為加息定調，至於加息為環球各國及香港帶來的任何副作用，都不是他們要關心的事情。故2018年樓市態勢，大家應密切留意美滙指數走勢，美資回歸本土進度及美國經濟和就業進展等。特別是中東和朝鮮半島地緣風險正在惡化，比起輕微加息，前者將對香港樓市產生更深遠有力的衝擊。
撰文:
柯興捷 富山地產行政總裁
欄名: 專家論市