2017-12-11
經濟日報
美國加息、香港不一定加；
香港資金充裕，不用加息；
樓市一片好景，加息一次半次市場已經有預期，
銀行還要搶按揭……。
本周美國議息，再度加息沒有懸念，香港又如何？唐榮整理了3個意見，在此不厭其煩再次提醒，拆息會波動、明年或會調整最優惠利率，香港不管是快加還是慢加，最終還是會跟隨美國步入加息周期。
當加至3厘 恐供貴過租
差餉物業估價署統計，目前住宅回報率約為2至2.8厘之間，回報率最高的組別是431平方呎以下細單位，回報率約2.8厘，目前按息大約2.2厘左右，如果美國明年加三次至四次，香港又跟加，好大機會按息將接近或達到3厘水平，經絡按揭轉介曾指出，拆息急升短期不會衝擊市場購買意慾，但要留意的是，若美國進一步加息，屆時香港銀行會跟隨，當供樓息率升至3厘，供平過租的優勢會減弱，樓市會有所轉向，所以按息升至3厘會是樓市轉勢其中一個訊號。
長年期按揭 供款增幅大
早前金管局的報告指出，新批按揭平均貸款合約期由9月份314個月，延長9個月，10月份延至323個月（26.9年），是紀錄最長年期，反映因為今年首三季上升接近12%之下，選用超過25年至30年的供樓人士增多，以減輕供樓負擔及更容易通過壓力測試。
中原按揭則提到隨着樓價上升，選用較長按揭年期人士增加。不過，當未來息率回升之時，選用較長還款期的用家會發現，每月供樓金額的增幅將較大（見附表），假設未來加息1厘，20年期之每月供款額將增加約10%，但30年期之每月供款額則增加約14%，故較長按揭年期用家，宜將自己的供款入息比率設低一點，以便預留充足的防守力。
連續加息3次影響樓市？
唐榮過去已多次提及，往績顯示，連續加息3次，每次加0.25厘，樓市將會出現負面影響。而市場經常提及的最近期一次，由2004年6月至2006年9月的加息周期，美國累計加息17次，香港較美國延遲近9個月加息，由2005年3月至2006年3月加息9次，最優惠利率由5厘上升至8厘、每次加息幅度由0.25厘至0.5厘不等、其中2015年7月一個月內加兩次息合共0.75厘。美息合計加幅達4.25厘，港息沒有跟足，加幅為3厘。
這是千禧年後唯一、也是時間最接近的一次加息周期，樓價調整的情況是，高低點曾由95.4點（4/2005）回落至88.5點（11/2005），跌幅7.2%，下跌時間短暫，加息周期更傾向反覆上落的格局。
美國2015年12月第1次加息、2016年12月第2次、2017年3月第3次、2017年6月第4次，每次0.25厘。估計2017年12月第5次，香港還可以不跟？需特別留意本周公布的明後年加息次數預測，香港愈來愈接近緊隨美國加息的模式中！
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論