2017-12-05
經濟日報
根據金管局最新住宅按揭統計，10月新批貸款合約期達到紀錄最長的323個月，反映選用超過25年至30年的供樓人士增多，直接理解為30歲買樓，要供到60歲退休。
10月新批按揭期 延至26.9年
中原按揭經紀報告指出，新批按揭平均貸款合約期由9月份314個月（26.1年），延長9個月，10月份延至323個月（26.9年），是紀錄最長年期，反映因為今年首三季上升接近12%之下，選用超過25至30年的供樓人士增多，以減輕供樓負擔及更容易通過壓力測試。報告中提到：以350萬元按揭額計，若選用25年還款期，通過壓力測試的最低入息要求是34,613元，如選用30年還款期，最低入息要求降至31,852元。
這種年期拖長，博到盡為上車似乎成為常態，以借100萬元、年息以2.1厘為例，先看各種不同情況：
簡單地理解，表1顯示年期愈長，每月供款可大幅減輕，以按揭20及30年比較，每借款100萬元，月供相差1,360元，但同樣利息是年期愈長，利息愈多，20及30年全期計算，每借100萬元，利息支出相差123,186元。
過去年代比較簡單，按揭沒有那麼多限制，依照表2月供計算，月供佔月入5成左右，如果選20年供樓，借100萬元，家庭月入要求大概是10,212元。如果月入低於1萬元，又要借100萬元供樓，那只能選擇更長年期，像25年最低月入要求是8,574元、30年最低月入要求低見7,492元。其他條件不變，延長年期，更低月入都可以上車。
不過，近年有需求管理措施，其中是增加了利息加3厘的壓力測試，雖然實際供款毋須5.1厘（亦可視為未來加息對供款的影響能有所預算），但申請按揭時卻要在加3厘下的環境，供款不能超過月入6成，簡單理解，原本選用30年供款，如表1，月入7,492元可借取100萬元，現在按揭限制下，月入要達到9,048元的水平，月入要求提高了1,556元。
當然，不完全是按揭條件的限制，樓價飛升可能是讓供款年期破紀錄的主要原因，一個簡單的例子：
一個家庭月入7萬元，樓價1,000萬元，5成按揭，貸款500萬元，25年期。今年初，這個家庭有能力買入，計算加3厘壓力測試後（5.1厘、月供29,522元），壓測下供款佔家庭總收入55.6%。
樓價續升 難過壓測貸款失敗
不過，今年樓價持續上升，上調1成計，樓價變成1,100萬元，又未到年底加薪期，月入維持7萬元，貸款額由500萬元升至550萬元，維持原有的按揭條件（5.1厘，月供32,474元），壓測下供款已佔家庭總收入61%，無法通過測試，貸款失敗。
結果，這個家庭只能延長按揭年期，若條件不變，年期延長至30年（5.1厘，月供29,862元），壓測下供款佔月入58.2%，接近上限通過壓測。
差餉物業估價署數字，今年10月相較去年12月，私樓價格指數已累升11%，依上文例子，相信有不少家庭，需要承造更長年期以應對急升的樓價。
當然，往績顯示，香港人很早會還清按揭，不會真的供足30年吧！
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論