2017-12-04
經濟日報
股市自衝破三萬點的十年新高之後，似是後繼乏力，持續反覆下挫。相較之下，樓價無疑更為「硬淨」，破頂再破頂，差餉物業估價署公布10月樓價指數按月續升約0.53%，較9月份升0.35%為高，正是高處未算高，看似還有上升空間。
事實上，自新一份施政報告發表後，樓市明朗化，市場不時有破頂個案成交出現，帶動樓價升勢再現。據美聯「樓價走勢圖」顯示，繼10月份二手樓價按月升約1%後，11月升勢持續，按月再升約1%。而11月以實用面積計算的平均呎價錄約12,005元，首次衝破1.2萬元水平。若以今年首11個月累計，樓價累積上升約11.4%，距離筆者預期全年樓價升13%已然不遠。
首11月 樓價累升逾11%
隨樓價上升，今年平均每宗二手住宅註冊金額亦創新高。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年首11個月（截至11月29日）二手住宅註冊量錄40,649宗，涉及金額約2,793億元，即平均每宗二手住宅註冊金額約687萬元，比起去年全年平均每宗約597萬元高出約一成半。
失業率低企 購買力穩
2017香港的樓價節節上升，2018的情況又如何？現時市場對樓市最大的憂慮是趨升的息口，由於預計美國聯儲局將於12月再加息，1個月香港銀行同業拆息（Hibor）一度超越1厘水平，創2008年海嘯後新高，以Hibor為基礎的按揭計劃，普遍已觸及2.15厘的封頂水平，最優惠利率（P）或會調升，料對業主供樓構成壓力，或影響樓價。
誠然，香港加息只是時間問題，但從過去樓市走勢看來，加息與樓價下跌並無必然關係。
以97年前後的一段時間為例，按揭息口動軋達雙位數字，遠超現今水平，但樓價仍不斷上升，可見高息不一定樓價跌。與樓價更大關連的，其實是供應與需求，以及更重要的經濟前景。只要經濟持續向好，香港的樓價難有大幅下調空間，特別是現時失業率仍處於史上低位，零售受惠於旅客數字回升，統計處公布10月的零售銷貨價值按年升3.9%，連升8個月；同月本港整體出口亦按年上升6.7%，數據顯示經濟表現良好，加上背靠中國的強大優勢，本地經濟暫無可見的危機。
筆者估計，在未來買家需求持續下，發展商繼續推盤，購買力湧現，帶動整體市況，故料一二手樓市氣氛將會不俗，相信樓價仍有平穩向上的空間。
撰文:
布少明 美聯物業住宅部行政總裁
欄名: 大行觀點