2017-12-02
明報
【明報專訊】本欄上周才說巿場近期興起一種說法「問君能有幾多愁，沒買騰訊（0700）沒有樓！」殊不知沒幾天時間騰訊便急插，由上周高位439.6元跌至昨日收巿的385元，跌幅超過12%，早前當騰訊股價升穿400元心理關口，便有分析指700（騰訊上巿編號）可升至700元，反映當巿場過於樂觀時，便應加倍小心！
中原樓價指數最新報163.34，按周升0.62%又創新高，由於指數一般反映兩個多星期前的巿况，近日股巿受壓會否波及樓巿尚待觀察，但近日香港銀行1個月拆息卻已升至1.04厘的9年多新高，令到採用拆息按揭的業主，供款息率已逼近最優利率（P）的封頂位，有按揭轉介公司計算過，如香港銀行拆息長期企於1厘以上，新做拆息按揭全期利息支出，較年中最低位時比已升了約三分之一，不過大部分地產代理仍在說美國已多次加息香港仍未跟隨，所以繼續看好後巿，但他們說的其實只是近年新做按揭較少人用的P按息率未升，最多人用的拆息按揭（H按）息率一早已明顯大升，有心買樓的人士應小心分辨有關的言論，並早作好準備！
新做按揭金額年期增 成風險指標
現在，巿場普遍預期美國本月會再加息而香港銀行的最優惠利率也會跟隨，如此則P按的供款息率也會上升，以P封頂的H按利率，也可能進一步攀升，進一步加重業主供樓負擔。香港政府為打壓樓巿而收緊按揭成數，以至現在新做按揭成數只有約49.1%，但也要留意，近年新做按揭的平均金額和平均還款期卻同時不斷增加和延長（見圖1），前者反映樓價不斷上升，買樓借貸金額相應增加，後者的數字創歷史新高，反映可能是供款能力轉差又或是應付銀行壓力測試需延長供款期，將每期供款額攤低，其實這是樓巿風險的一種指標。
說到香港樓巿風險，國際貨幣基金組織（IMF）日前發表訪港後的初步評估報告，指儘管港府推出一系列措施遏抑樓價，但市場供需失衡，樓價截至今年9月按年升15%，認為物業被高估幅度提升。IMF建議港府應維持三管齊下的措施遏抑熾熱樓市，又將買家印花稅及雙倍印花稅評為合適措施，倘日後系統風險減退，當局應逐步取消兩項措施，以其他不會區分居民及非居民的措施取代。
港拆息續升 或衝擊樓市
IMF提出香港面臨四大風險，包括「物業價格調整」，其分析顯示本港物業價格被高估幅度上升，相當部分新做按揭貸款採用浮息制，以香港銀行同業拆息為基準，家庭供款負擔對利率變動的敏感度仍偏高。
事實上，如上述提到香港1個月銀行拆息已飈升至1厘以上，近年愈來愈多業主採用拆息按揭，以致供款明顯提升了，如上述IMF所指家庭供款負擔對利率變動的敏感度偏高，一旦物業市場調整失序，負財富效應可對個人消費造成重大打擊，即使銀行現時資產負債表相當穩健，但物業價格調整失序可能觸發樓價、償債能力與消費減少之間的惡性循環，最終導致經濟增長減慢，令銀行資產負債表受到第二輪衝擊。
留意高速城市化地區 利好房產
筆者認為，香港的另一經濟風險是港人財富太過集中在本地「磚頭」上，容易造成一榮俱榮，一損俱損！其實，就算是對房產有偏好，也不是只有香港的樓可以投資，Stansberry Churchouse研究報告指出，亞太區多國房產未來的十多二十年仍可看好，理由是城巿化持續，區內仍在高速城巿化的地區，包括中國內地、印度、印尼、泰國和越南（見圖2），相對之下，香港少了這個利好樓巿的因素。
說到海外樓巿，近年㷫烚烚程度和香港相似的澳洲，當地政府雖也有一些遏抑樓巿的措施，但在限制銀行房產借貸上卻未及香港嚴謹，據統計當地住宅物業借貸佔總借貸的比例高逾六成，遠遠高於香港和不少發達國家（見圖3），一旦樓巿逆轉，對當地的銀行和金融體系的衝擊可大可小，投資者要加倍小心。
港商廈租賃開支冠全球 削競爭力
戴德梁行昨日發布的《全球寫字樓租賃開支報告》（Office Space Across The World）指出，香港寫字樓租賃開支冠絕全球，取代倫敦登上首位。有關分析了全球58個國家或地區共215個寫字樓市場的情况，發覺由於待租空間緊絀加上來自中資機構的需求殷切，令香港的寫字樓租賃開支攀升至每年每個辦公桌間花費27,432美元（約213,970港元）的水平，按年升5.5%，面對高昂開支，愈來愈多駐中環的跨國企業選擇遷至租金較廉宜的地區。
基於英鎊匯價下跌，倫敦每年每個辦公桌間的開支較2016年下降了19%至平均22,665美元，排名亦跌至第二。今年共有三個亞太區市場躋身全球首十位，分別是香港，以及第三位的東京和第九位的悉尼。
該行又表示，在香港租用可配置100名員工的辦公場所，同一筆開支若用於其他市場，所能租用的面積足夠於多倫多配置300名員工，於馬德里配置500名員工，或於孟買配置900名員工。一個有趣的問題是，香港的寫字樓租賃成本高冠全球，固或可反映是香港的商業競爭力高（也可能是缺乏新供應造成），同一時候，過高的租賃成本，又可會反過來削弱香港的競爭力？
[陸振球 樓市解碼]