2017-12-01
經濟日報
商廈交投熾熱，更出現中環中心天價易手，成交金額按年上升是意料中事，若細心分析今年大額成交中，酒店及工廈買賣增，或多或少亦與商廈有關，充分反映財團對商廈前景極為樂觀。
中環中心402億沽 投資升溫
投資市場上，第四季基本上焦點盡在商廈市場，最大額買賣，為長實以402億元，沽出中環中心75%業權。至於商廈呎價亦屢創新指標，9月份中環中心頂層單位，以逾7億元成交，呎價5.5萬元創歷史新高，近日金鐘遠東金融中心高層全層，亦以每呎5萬元沽出。兩宗逾5萬元呎價成交，遠遠拋離其他商廈單位，換言之，新一輪商廈投資氣氛一觸即發。
據高力國際統計顯示，本年首10個月，3,000萬元以上的物業成交金額高達1,416億元，已較去年全年的989億元，高出43%，在工業、商廈、商舖及酒店4範疇，僅商舖買賣金額按年下跌約1成。
在市況暢旺下，商舖買賣卻逆市下跌，全因舖租尚在調整中，投資氣氛受影響。不過，在領展以230億元出售多個商場後，情況或變工商舖全線向上。
值得分析的，是商廈、工廈及酒店3範疇同步上升，其實很大程度上，亦與寫字樓有關。商廈錄得817.7億元成交，按年升74%，主要原因是中環中心的402億元成交，推高數字。至於酒店方面，亦錄133億元買賣，較去年18.6億元，大升6倍。當然，旅客數字止跌回升，吸引個別投資者留意酒店，不過細看當中成交，新買家並非看準酒店前景，而是睇好改裝寫字樓的潛力。
財團中資追捧 料旺勢至明年
就如最近舖王波叔以約13.5億元，沽出灣仔王子酒店予剴龍瑞基金，新買家因看好商廈前景，打算把酒店改裝成寫字樓，日後收租。除了買賣外，培新集團早前宣布把旗下中環LKF Hotel轉成商廈，未幾已全數獲預租，可見酒店改裝成商廈成一潮流。
另一升幅顯著是工廈市場，今年成交額達191億元，按年升近1倍，而全幢工廈買賣，在近月顯得非常暢旺，包括上月羅氏集團以13.5億元購入觀塘道350號麥士威工業大廈全幢，集團已表示將重建成商廈，而今年最多全幢買賣的黃竹坑，區內4幢工廈成交金額總涉近60億元，幾可肯定，4幢物業的新買家，也是部署重建成商廈。
另一刺激工廈交投，為政府有意重啟活化工廈政策，而以往改裝的個案中，絕大部分為轉成寫字樓用途。
商廈成為投資焦點，而具潛力改裝成商廈的酒店或工廈，同樣交投暢旺，反映商廈備受看好，相信主要原因有三。
第一，商廈價格過往長期落後大市，2011至2014年期間升幅輕微，如今市場資金充裕，重新追捧。第二，中資紛來港租甲廈，令中環甲廈租金推上歷史高峰，亦引發連鎖反應，各區租金齊向上，空置率下跌（除東九龍外）。全幢商廈租金收入高，自然吸引財團承接，或買工廈及酒店改裝。第三，美利道地皮成交後，引發商廈投資氣氛立即升溫，再加上中環中心天價易手，相信甲廈投資氣氛旺勢可持續至明年。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論