2017-11-30
明報
【明報專訊】景鴻環球集團董事長關景鴻1990年創辦景鴻移民起家後，目前業務覆蓋移民、教育及置業顧問多個範疇；他接受訪問時表示，多年來服務過不少客戶，他們成功創富之道往往是在本港擁有一盤現金流穩定的生意，並且因應業務需要購買店舖，進而投資住宅，靠這些物業升值置富。他強調，本港是福地，仍是全球物業投資市場的首選；另外，由於內地經濟長線向好，而京滬廣深等一線城市豪宅價格還未及香港三分之一的水平，仍有上升空間。
關景鴻上周六主講「SMART Investment & International Property Expo」講座，分享移民及海外置業的投資機遇。他指出，自己早於1980年已移民加拿大，而自從1990年在當地創辦景鴻移民後，因應客戶需要走遍全球。總結經驗，他認為即使個別港人可能因為子女升學及退休需要移民海外，但本港始終是福地，對他來說，目前全球物業投資還是首選本港。
「假如你問Eddie（關景鴻英文名）：『過去20至30年靠什麼累積到一點財富呢？』我的答案是房地產。不單止我自己，我認識本港及內地不少朋友，例如香港連鎖店老闆，他們能夠累積可觀財富，原因是做生意取得強勁的現金流，跟着因應拓展業務買多幾間舖，賺到錢再買住宅磚頭保值，過去30年最賺錢的投資便是本港的房地產。」
不少港人只是打工仔而非老闆，日常收入只有工資，但即使這樣，關景鴻認為，對於一般人來說，投資仍然是「房地產行先」，第二個選擇也是房地產。他解釋，本港地理位置優秀，不單氣候怡人，而且甚少天災人禍，「基本上沒有地震，連打風及水浸都比較少」，宜居程度本身便是支持樓價上升的重要優勢；而回歸20年以來，雖然經歷1997年亞洲金融風暴、2003年SARS及2008年環球金融海嘯，惟樓價經過調整後現正處於歷史高位，證明經得起考驗，「寧買當頭起」，後市仍可看高一線。
港沒預扣稅遺產稅 較美加優越
港府於2016年為打壓樓巿的稅務辣招「加辣」後，目前非首次置業的投資者，購買第二間本港住宅時需繳付相等於樓價15%的從價印花稅；若屬非本港永久居民，除了該15%從價印花稅外，亦需要繳付15%的買家印花稅（BSD），兩項稅款相加等於樓價30%。在此情况下，港樓對海外投資者是否仍有投資價值呢？
關景鴻透露，他有不少內地客戶，數年前移民來港後，便是希望等住滿7年取得本港永久居民的資格後再買樓，以節省稅務成本，惟結果樓價期內升幅已超過有關稅務開支，令他們得不償失。他相信，這些有實力的內地新移民，未來幾年始終會在港置業，並且為樓價帶來支持。
關景鴻分析，外國人來港買樓的稅務成本達30%，當然不低，但由於本港稅制簡單，尤其是不設遺產稅，與美國及加拿大相比仍然較具競爭力，「外國人在加拿大買樓後出租，預扣稅（Withholding Tax）稅率高達25%，即假如每月收到2000加元租金，500加元要用來交稅，實收只有1500加元。」
「另外，大家這麼辛苦賺錢，但人總會經歷生老病死，如果某人離世後，他在某地投資房地產傳承予下一代時是否需要繳付遺產稅呢？在本港是不需要的，但在美國遺產稅率卻高達40%，這是十分重要的問題。假如某人以100萬美元在美國置業，到他過身時物業升值至120萬美元，扣除6萬美元的免稅額，須繳稅金額114萬美元便須按40%稅率繳付45.6萬美元的遺產稅，則餘下只有74.4萬元可留給下一代，連最初投資100萬美元的本金也取不回！」
關景鴻補充，港人若於本港成立公司後，再在美國開設子公司到當地置業，便有機會迴避上述遺產稅的問題，但不同人情况各有不同，有興趣者可向當地的稅務專家查詢。
置業首選香港 其次京滬廣深
另外，關景鴻認為，除了本港物業外，內地一線城市住宅亦可作為投資之選，「香港樓價雖然很高，但需求實在很強，始終是投資首選，之後的次選便是內地一線城市北京、上海、廣州及深圳。雖然這四大城市近年樓價升得很厲害，但最近本港最頂級的豪宅、山頂MOUNT NICHOLSON成交呎價高達13萬元，相等於每方米逾100萬元人民幣，三分之一便是每方米33萬元人民幣，但現時北京最貴的樓價仍未去到這個水平，而上海豪宅新盤售價亦只是每方米20多萬元人民幣，深圳及廣州則分別是20萬元及15萬元人民幣。因此，以最優質地段來說，與本港比較，我覺得內地一線城市豪宅價格不算貴，仍然值得投資」。
另外，SMART Expo的主辦機構早前的調查顯示，29%受訪者有興趣投資內地物業，反映不少港人均同意京滬廣深樓市有上升潛力，惟問題是這些城市現正實行「限購令」，非當地居民難以投資有關物業。
港人自貿區開公司 可當地置業
關景鴻則教路，港人若在內地一線城市的自貿區開設公司後，便可望在當地置業，而限額為一套；他又聽過某些個案，個別有實力的本港買家，若可不做按揭全部以自己資金買內地樓，並且與發展商有默契，簽訂所有買賣條文及取得收據後，便可不到房管局過戶，也算完成交易；這樣的好處是，待該物業升值後，該港人業主若希望出售，可要求發展商直接轉名予新買家，而該發展商亦會向該港人業主補回差價。
明報記者
[葉創成 名人樓市論壇]