2017-11-28
經濟日報
一直以來，香港市民普遍相信美國加息及美元轉強，在港元美元滙率掛鈎的牽動下，本港物業價格必將受壓下調。
財金官員似乎對此規律深信不疑，最理想情況是通過美國加息令本港樓價下跌兩三成，然而，美國經濟和香港經濟同步的親密關係，這十幾年已不知不覺被中國經濟影響力逐步稀釋，這也是為甚麼2008年以來，美國需要一再量化貨幣去激活該國經濟，而本港卻能夠一直保持穩步增長的原因。
現在港珠澳大橋及廣深港高鐵即將投入運作，粵港澳大灣區的啟動將對本港經濟增長增添動力，故冀望美國加息和美元轉強可輕易輾壓香港樓價，近乎是一廂情願的想法。而事實上，目前香港的總存款量（M3）最新數字仍然在13.53萬億元的高位徘徊，顯示至今資金並未受到美國加息預期的感召而大量流走，足證不少海外投資者仍在找尋在香港或中國的投資機會。
釋出二手盤 紓細碼樓需求
新調整的政經思維主導下，現屆政府由管控房屋需求轉向聚焦增加平價房屋供應，例如計劃大量興建綠置居、白居二恒常化及港人首置等一系列房策，以證明政府對解決基層置業訴求的決心。可是，以未來供應數量，怎可能即時化解現實中，市民已期望多年改善住屋的需要呢？筆者覺得以上房策都似在麻痺市民望梅止渴。何況受制於各種建屋資源的稀缺，每年新落成住宅數量畢竟有限，難以滿足積壓存在多時的龐大需求，故必須考慮活化以百萬單位計已存在的二手住宅單位，業界過去曾不斷指出遏市辣招及壓測是權宜之計，並呼籲審時度勢加以調整優化，否則用藥三分毒，如今樓市飽受措施毒性反噬，二手樓放售盤量愈來愈少，間接為樓價浪比浪高鋪橋搭路，而僵化的壓力測試更令置業漸成為富人的專利，窮人的奢望。
平抑樓價的重點方向，除了增加新樓供應之外，活化二手樓供應鏈不可或缺，當局宜盡快梳理遏市辣招，為600萬元住宅拆卸按揭高牆，促使釋出更多二手單位供應，以紓緩細碼樓的需求，再配合實質性新增房屋供應，為邁向全面緩和樓價升勢走近一步。
撰文:
柯興捷 富山地產行政總裁
欄名: 專家論市