2017-11-28
經濟日報
上周有地產代理統計，一手新盤的最新成交數據，今年暫錄2,154.2億元，已經升穿2016年歷史新高1,869.4億元，創下自1996年有紀錄以來22年的歷史新高。
至於宗數暫錄16,904宗，已創下2007年18,943宗後10年新高。再根據這些數據換算，平均每宗一手成交價是1,274萬元，雖然2017年尚未完結，目前這個價位亦是自1996年以來的新高，壓倒2011年的高位1,207萬元。
均價22年高 二手升幅勁
中原地產報告指出，按月方面，11月份暫錄1,080宗及139.7億元。料全月將錄1,300宗及165億元，連續4個月高企於1,000宗水平以上，反映發展商仍然積極推售新盤。
二手私人住宅方面，2017年暫錄34,593宗及2,581.0億元，金額已創自2012年3,127.4億元後5年新高。宗數亦緊貼2016年全年的34,657宗，並將創自2014年42,789宗後3年新高。
附表顯示，2017年二手平均每宗成交價亦高達746萬元，相信同樣將會是1996年以來的最高水平。
附表統計自2007年至今，共10年的土地註冊處資料，比照同一年份，不同的一手及二手平均每宗成交價格，以及換算一手成交價是二手的多少倍數。
2017年尚未過去，但無論一二手的平均價都是歷年新高，如果以2017現價與2007年平均每宗成交價相比，二手的升幅較一手更強，二手升幅有148%、一手僅為109%，而且相較2016年，今年二手價有急升情況。
新盤高溢價 轉售恐蝕讓
近期不少市場關注一手樓大幅高開的情況，唐榮過去曾提及，樓市暢旺、樓價續升，一手往往勇於開價，買家亦勇於承接。
過去曾有一些年份，大量新盤在高溢價的情況下，流入買家手中，一旦落成入伙，投資者放售變回二手單位，原有的高溢價因素，加上缺少了當初買入時發展商各項付款按揭優惠等等，轉售需要回歸到市價水平，與同一屋苑、鄰近二手盤比拼。
過去曾有一段時間，有大量內地客支持、新盤豪宅化、本地買家偏愛新樓等等因素下，新盤樓花（期貨）價錢遠超出當時當區現貨價錢，結果持有一段時間，即使樓價持續上升，升幅仍追不上當年買入的溢價幅度，當要沽出時，需要蝕讓。
2011年最高峰時，一手價曾是二手的1.8倍，平均每宗交易貴779萬元，又或者每買1個一手單位，幾乎可以買3個二手單位。
那現在如何？由於二手價錢的急升，甚至累計升幅超過一手，一二手比較，2017年一手價仍只是二手的0.7倍。
與過去10年計，仍處於相對較低的水平，暫未出現如2011年入市一手，大幅拋離二手市價水平的情況。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論