供樓只供息 15年點計數

近期新盤市場延續熾熱氣氛，有發展商在旗下樓盤，推出15年只供利息不供本金的創新付款方案，相關招數的確帶動了樓盤銷情。不過，是否選用，的確要計數。 首3年供款減半 吸投資客 嘉里旗下兩個樓盤於上周推出一按全期供息計劃，令何文田皓畋餘貨單位銷情即時升溫，據地產代理統計數據顯示，11月首20日項目累積售出80伙，當中有43伙是「一按全期供息計劃」推出後3天內售出，可見相關方案的確有助樓盤銷情。 資料顯示，所謂一按全期供息計劃即是，透過財務公司提供最高樓價7成按揭，年期最長15年，其間只供利息不供本金，首3年利率為P減1.5厘，實質利率為3.75厘，其後利率為P（P為5.25厘）。這種只供息不供本的方案，相對向其他財務機構借二按，及供息又供本的方案，「一按全期供息計劃」首3年供款金額低50%以上。 以皓畋6座5樓A室為例，實用面積1,043平方呎，折實價約3,080萬元，傳統的一、二按供息又供本方案，供款額為15.3萬元；若採用一按全期供息計劃首3年利息月供6.7萬元，少供56%，對於投資者似乎相當吸引。 須充分評估 樓市長遠前景 不過值得留意的是，若投資者選用這種方案入市，必須對樓市前景作出充分評估。以上述皓畋6座5樓A室為例，樓價3,080萬元，首3年利息支出為241.2萬元，投資者3年後（SSD禁售期屆滿）轉手，樓價最少要3,321.2萬元，若連釐印費及其他雜項支出，約相等樓價10%，出售價要3,629.2萬元才有利潤，即3年後樓價要升17.8%。 若投資者計劃作長線投資，15年只供利息，上述樓價的單位，15年的利息總支出達1,594.8萬元，佔總樓價的52%，即是說利息支出連10%合理利潤計，樓價要升至4,982.8萬元，即是未來15年樓價要升62%，投資者才能安全離場。當然，如果未來15年香港樓價走勢，和過去15年（2002至2017年）一樣，投資者肯定有錢賺。因為根據中原領先指數表現，2012年1月初報40.35點，至上周最新報162.6點，即約15年間上升3倍，若按這個升幅上述皓畋單位15年後值1.23億元，扣除所有利息及雜項支出，即使投資者支付30%辣招稅入市仍有利圖。 有地產代理統計數據指出，今年首11個月，一手私人住宅註冊宗數約16,671宗，是2007年18,943宗後10年新高。涉及金額約2,117.3億元，升穿2016年1,869.4億元的歷史高位。數字反映今年一手樓市十分熾熱，也意味市場已經消化大批購買力，發展商賣樓需要推出更加吸引的優惠搶客。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論