2017-11-24
經濟日報
我認為樓價仍然會繼續以較大幅度上升，原因是令樓價上升的因素不但沒有改變，而且是日益惡化。
一手供應量方面，我們只是90年代平均水平的6成左右，而二手放盤量則比2010年剛推出樓市辣招時大跌65%，我不明白20年後的今天為何會足夠，資金我們一樣是愈來愈多，香港M3（泛指總存款量）看到的9月份仍是新高（13.53萬億元），租金亦仍然是亦步亦趨於上升的樓價，我們的市場就走向微小化，細單位、劏房等令呎租更加高昂，在息口方面，在這幾年的所謂加息，本港是沒有追隨加到的。
未來我們面對的其實是財富效應，即是因資產升值而衍生的購買力，「市場是由購買力三角形的上端所接收的」，我們看看數字，參考2016年的人口普查，本港170萬可售單位當中，大概100萬單位是供滿樓的。
上車及換樓須鬆綁 化解升價循環
在我們的社會中，有資產者已經可完全接收樓市辣招效應下收縮了的市場成交量，現在的成交量只佔供滿樓人士的6%左右，供滿樓人士衍生的購買力可以透過「父幹一族」、買車位，甚至用其他名義去買多間物業去製造升價循環，即是透過自己去購買物業而鞏固自己仍然手持的物業價格向上。
升價循環可以是無底線無限量去膨脹的，熾熱的升價循環可以製造類似96、97年的急速升價，升價循環的最大剋星本來就是高成數按揭，只有高成數按揭爆破才可以摧毁及終止升價循環，但樓市辣招下，我們現在不存在高成數按揭，而且借貸率在歷史性的低位，最助長升價循環就是市場成交收縮，令有資產者可完全佔據市場，而樓市辣招正正是做着這件錯事，樓市辣招必須釋放不應該束縛的購買力，例如第一次上車及一換一的換樓人士，令到市場增加成交及增加細單位放盤，這才可以化解日益熾熱的升價循環及財富效應。
洪水只宜疏導不宜堵塞。
撰文:
汪敦敬 祥益地產總裁
欄名: 專家論市