2017-11-24
經濟日報
中資機構殺入中環，令中區商廈租金起變化，而中環商廈租戶大執位，周邊商業區如上環、港島東亦受帶動。
曾幾何時，中環甲級寫字樓是外資天下，金融機構、律師樓及顧問公司，佔用大部分商廈樓面，而周邊商業區，普遍是較次級企業，故中環被視為精英盡雲集之地，因此很多專業服務業，也選取中環作辦公室，予人信心。
中資進駐中環 甲廈租金破頂
今時不同往日，中環寫字樓的租戶類型，起了頗大變化，一切變動，主要因近年中資機構搶租寫字樓而起。近兩三年，中資機構大舉南下，紛於香港設立辦事處，他們選取寫字樓不離兩大條件——中環區、全海景，所以近兩年超甲級商廈的租務，主要由中資撑起，比例上由2至3成，後期增至逾半，而今年上半年，多達7至8成中環甲廈租務，均由中資承租，可見成主要力量。
中資租起中環，直接令甲廈租金破頂。據萊坊9月份商廈租金統計，中環整體商廈呎租已升至151.6元，為歷史新高，中環超甲廈每呎高達188.7元，同樣破頂。業內人士普遍預計，低供應需求大下，中環商廈租金短期內未見頂，尚有升幅空間。
正因中環租金下跌無望，外資機構意識到要減省成本，不得不考慮遷出中環，對很多外資機構來說，計數是最重要，當每次續租中環寫字樓時也面對加租，而每呎加至150元，機構立即要想辦法如何減省租金開支。
龍頭律師樓 大手預租太古坊
最近港島東出現數宗大額租務，美資律師樓大手預租明年落成的太古坊One Taikoo Place 10萬平方呎樓面，事實上，此租務極具指標。從前有頭有面的律師樓，選址必定是中環，相信這是給予客人專業形象的原因，而近兩年情況明顯有變，陸續有中小規模的律師行搬至太古坊，而剛租用10萬呎樓面的律師樓，為行內龍頭之一，選擇由中環搬至港島東，相信減成本是最重要因素。
是次搬遷，估計會給予同行一個信息，就是律師行也不一定在中環，何況日後中環灣仔繞道通車，中環與港島東距離拉近，交通方便令租客更加願意遷出中環。
除了港島東外，上環亦是一個正在起變化的地區。今年上環工商物業交投非常暢旺，區內多次錄得全幢舊式商廈、住宅成交，買家為本地財團、外資基金，部署拆卸物業重建成新商廈。跟基金傾談，投資上環區最大原因，是看準中環租金貴，日後上環可以接收逃離中環的客人。即使上環的名字不及中環響亮，從地理上，中環及上環只是步行10分鐘的距離，而上環的平均呎租約60至70元，僅為中環的一半甚至更少，自然引來機構考慮，何不走多10分鐘，以節省一半的租金。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論