2017-11-20
經濟日報
最近一位好友前來找我，憂心忡忡、面露愁容，我嘗試慰問他：「怎麼啦？好像生意失敗的樣子。」
友人說：「剛好相反，我最近傾成大生意，賺了一筆錢，更跟太太商議好，決定買樓。問題在於我希望買樓自住，太太卻希望買樓收租，大家得不到共識。更大問題是，現時樓價高企，買樓收租真的可以嗎？」相信這也是現今不少投資人士很關注。
要解決友人的問題，第一個需要釐清的關鍵是：買樓收租，到底買新樓還是舊樓？讓我們先從新樓說起。政府最近發表未來3年新樓的供應數量，將輕微下調至9.7萬多伙，雖然數量輕微下降，但絕非小數目。可以預測的是，購買這批新樓的置業人士當中，希望買新樓收租的人不在少數。
從近期推出的新樓評估，平均呎價1.8萬至2.8萬元，平均呎租介乎42至46元，愈大單位的租金，平均呎租更低至40元。為甚麼會出現這種情況？主要原因是同期太多新樓入伙，導致供應增加而拖低租金。購買新樓收租，特別在首兩年，相比二手樓宇的租金回報稍為偏低。
舊樓收租回報較高
舊樓收租回報會較高，主要因為很多業主會將幾十年的舊樓翻新或改建成為現在俗稱「劏房」的分間單位，當中回報甚至可達到酒店級房間的租金水平。只是購買舊樓的買家，有一些不可不注意的事項：業主須預備一筆款項，以作大廈需要大維修時之用。此外，將舊樓改裝時也需要一筆費用，這些也需在希望買舊樓收租前作好預算。
筆者跟友人提議，不如購買新樓自用，兩至三年後再作出租打算。從過往銷售經驗得知，購買舊樓收租的回報，普遍比新樓收租為高。如果業主於首兩至三年先作自用的話，則比較適合購買新樓甚至購買較新的二手物業，因可擁有更優惠的借貸之餘，又可省回一筆裝修費用，更可以擁有更佳的居住環境，絕對是恰當之選。
好友聽過了筆者的解說後，茅塞頓開，心情豁然開朗，決定跟太太商議，購買新樓後先住數年，之後再考慮作出租之用。
撰文:
謝順禮 香港地產代理商總會主席
欄名: 專家論市