業主日益強勢 樓價易升難跌

筆者是預測樓市較準確的評論員，但準確與否意義不大，我只是想分享我觀察樓市的邏輯及計算方法，希望可以給到讀者一個參考，本文想說三點新常態市場中的關鍵因素，但是偏偏受公眾的嚴重忽略。 我認為，樓價是買方和業主博弈後的結果。即是說就算有足夠供應也好，如果業主的強勢遠高於買家的話，樓價自然易升難跌．在面對環球的量化貨幣潮，政府自然是應該用樓市辣招令到金融市場更穩定及令買家入市更審慎，所以我一直都支持樓市辣招。只是我認為政府忽略了，這個亦是令市場更鞏固的政策，更加是一個令業主板塊實力日益強橫的政策．樓市辣招下，既然業主實力日益強橫，在這場博弈比賽中自然樓價上升是必然的。 泡沫子虛烏有 勿失入市良機 最近有高官提出市民置業供款負擔比率進一步惡化至68%，我極不同意，看更多數據可知真相。根據2016年人口普查的結果，全港自置未供滿樓仍有按揭住戶不足35%，其中供款與入息比率中位數只有18.4%；再從金管局2017年8月資料看看最新按揭結構，新批出住宅按揭貸款的平均供款與入息比率只有34%，也看香港按揭貸款的撇帳和拖欠比率，拖欠比率（超過3個月）為0.02%，過去12個月的撇帳額為零，所謂按揭泡沫，子虛烏有。 第三是香港的資金氾濫，M3（泛指總貨幣供應）一直也與樓價微妙地同步倍數增長，我更加想強調在西方的動盪之下，香港受到的現金壓力是日益上漲的，例如英國脫歐之後，香港不久就面對更大量的資金湧入，我認為未來美國若面對經濟爆煲，一樣會令到香港在不久之後就面對空前的資金氾濫，美國縮表不單止沒有實現到，而且我們看到香港面對更多的美金流入的壓力。 我認為政府有責任告訴市民，香港正在現金日多、結構愈穩、借貸愈少情形之下樓價上漲，買樓應該量力而為，「買有風險！不買也有風險！」但是有能力買樓的，我們不應該給予他們一個「不存在的泡沫或將爆破的夢」，讓他們錯失現在仍有能力掌握的入市機會啊。 撰文: 汪敦敬 祥益地產總裁 欄名: 專家論市