2017-11-17
經濟日報
一年之內再有地王賣出，後市如何？價量齊升的機會極大。
長沙灣新地王 料促價量齊升
今年2月，鴨脷洲豪宅地由中資龍光地產及合景泰富以168.6億元投得，成為當時香港地王，樓面地價2.2萬元呎，料開售呎價達4萬元。地皮中標價高達168億元，打破1997年由信置等以118億元投得的小西灣藍灣半島地皮，20年後一舉將地王紀錄大幅向上推高42%。
然後花了9個月時間，信置（00083）夥拍中資世茂房地產（00813）等合組財團，以172.9億元奪長沙灣臨海地，以逾4億元之差，取代鴨脷洲成本港新住宅地王，每平方呎1.75萬元。
可以預見短期內樓市反價、加價聲不絕，唐榮整理了過去5幅百億地王，售出前後樓價和成交量的表現，樓市價量因地王效應齊升的機會相當高。
附表1是5幅百億地王成交後，樓價走勢變化，其中有4幅地王拍出後，樓價半年內均錄得升幅，只有2011年6月波老道地王售出後，6個月內樓價跌4%。不過，值得留意的是，2011年6月剛好是港府推出較辣的遏抑樓市措施——限制按揭成數，包括700萬以上及1,000萬以上物業，按揭成數分別下調至6成及5成；700萬以下物業最高7成，告別高成數按揭，結果樓價應聲下挫似乎理所當然。
港府出招美加息 兩潛在干擾
2017年樓價高企，但鴨脷洲地王售出後，樓價仍錄得8%可觀的升幅。往績證明，地王出售後樓價上升的機會相當高，目前只有兩個因素干擾，一是正如上文所指，出現如2011年港府因應高價投地，樓市熾熱再度出招遏抑，另一是下月美國加息的影響。
現時差餉物業估價署的樓價指數僅至9月，9月為340點，如果出現鴨脷洲效應，半年升8%，樓價指數將升至367.2點的水平。
表2顯示，5幅地王，3幅售出後的整體住宅成交量有上升、2幅出現成交量回落，2011年波老道地拍出後收縮最顯著，明顯是受港府出招的影響，但今年2月鴨脷洲地賣出後，對樓市的刺激作用相當強勁，樓價進入月月新高，成交量亦大升71%。
住宅成交量方面，長沙灣地王成交前月份，9月住宅成交宗數有5,629宗、10月有5,289宗，表現穩定，如果如年初出現成交量急升7成的狀況，將達到8,500宗相當暢旺的水平。而今年表現最佳的月份是4月，整體住宅成交量達7,060宗，或有機會挑戰這個單月成交量高位。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論