2017-11-16
明報
【明報專訊】近年本港住宅樓價大漲小回屢創新高，業主若將物業加按，隨時可以套現巨額作其他用途，令從事物業按揭貸款的財務公司數目亦如雨後春筍爆發增長，至上月底超過1900間。易易壹財務總經理楊錦昌預測，雖然樓市實際需求仍然強勁，惟樓價已升至一般港人難以負擔的水平，加上息口料向上，在利好及利淡因素互相抵消的情况下，料未來一年樓價變幅在10%內，樓市傾向平穩，有利同業拓展按揭貸款業務。
易易壹金融（0221）旗下的易易壹財務，現時經營的借貸服務涵蓋物業按揭及私人貸款兩大範疇。楊錦昌接受訪問時表示，2008年金融海嘯後，各國央行大印銀紙救市，資金轉為購買實物資產保值，加上本港住宅供應持續不足，故樓價在過去9年大漲小回累積升幅近兩倍，而財務公司期內向業主提供按揭貸款，壞帳風險不大，惟貸款利率可由中單位數至雙位數不等，基本上是一門風險低、回報高的生意，故本港放債人牌照持有人（即財務公司）的數目，已由2009年的779間，增加近1.5倍至今年10月逾1900間，而集團則於一、兩年前開業，爭取在這個利潤豐厚的市場分一杯羹。
貸息較銀行高 審批快捷成優勢
「過去8年財務公司的數量增長如此快，除了因為成立門檻較低外，亦因為在樓價上升的情况下，物業按揭貸款是一門既安全又利潤豐厚的好生意，所以吸引很多新機構加入競爭。既然目前市場上已有逾1900間財務公司，競爭是白熱化的，得益的是客戶，可以這樣說，假如某一財務公司的按揭貸款利率偏高，客戶隨時可以選擇第二間，除非前者能提供更高的貸款額才作別論」。
目前在本港合法提供按揭貸款的機構，籠統可以分為銀行及財務公司兩大範疇，以貸款總額計，前者仍屬市場主流，後者市場佔有率低於3%。楊錦昌分析，財務公司的競爭優勢主要是審批快速及靈活，故貸款利率亦較高，「我們的客戶群往往是急於用錢的業主，他們可能是已儲夠（相於等樓價的）四成首期，擬向銀行再貸款六成，但因為某些原因最終只獲銀行貸款三至五成，故餘下的一至三成便需要向我們財務公司貸款。另一情况是，業主本身是中小企老闆，擬將物業向銀行加按，作為做生意的營運資金，但中小企一般並沒有每月更新財務報表，故銀行的審批時間往往長達1個月，對於這些急需要錢的客戶，我們可以在短時間內批出貸款，滿足其周轉需要」。
樓價脫離大眾購買力 惟短期難下
易易壹財務每日均處理不少按揭審批個案，走在市場前線，楊錦昌又如何預測樓市走勢呢？他認為，本港住宅樓價過去幾年升幅頗高，主要由3大利好因素推動，料這些因素日後仍可為樓價帶來支持，「第一，全球主要央行接力推出量寬（QE）救市後，資金傾向買磚頭保值；第二，本港內部需求一直很強，除了不少年輕人組織家庭外，亦有很多新移民來港居住，他們都需要住宅，但早前10多年的供應一直不足，在供不應求下，令樓價升勢火上加油；第三，目前政府招標出售住宅土地的呎價普遍高達1萬元或以上，而原材料及人工高企亦推升建築費，故發展商的起樓成本與日俱增，在此情况下，除非本港經濟出現重大問題，否則發展商料不會減價賣樓，此舉對樓價亦有支持」。
不過，楊錦昌亦指出，香港樓價之高已屬一般本地市民難以負擔，加上金管局亦早已收緊按揭成數，可望壓抑樓價升勢，「於2015年2月金管局向銀行頒布新一輪物業按揭監管措施的政策，將價值700萬元以下自用住宅物業的最高按揭上限下調至六成；雖然在現行的按揭保險計劃下，銀行仍可提供最高達八成的按揭貸款，但申請者須符合相關條件（編按，包括屬首次置業、樓價上限不超過600萬元、貸款上限不超過480萬元，以及最高供款比率為45%），能夠通過這些考驗的人其實不多，這樣的話，一般小市民現時想買樓需要先付四成首期，由於今時今日樓價動輒高達數百萬元，要拿出這筆錢是很困難的，相關置業需求料會推遲」。
按揭利率近歷史低位 易升難跌
楊錦昌續說，目前本港按揭利率普遍只有2厘至3厘，接近歷史低位，惟本港料快將進入循序漸進的加息周期，故有關息率日後睇升，將增加借按揭買樓者的供樓負擔，此趨勢亦會壓抑樓價。
在上述利好及利淡因素相互抵消下，楊錦昌預測，未來一年樓價波幅在10%之內。他相信，若樓市趨於平穩，對財務公司拓展按揭貸款業務屬好事，「假如樓價轉勢大跌，不論銀行及財務公司均會收緊審批標準，貸款需求亦會轉趨疲弱，生意自然會減少；假如樓價在現時的歷史高位還要進一步大升，泡沫便會形成，日後出現大跌的風險亦會增加，亦屬不利業界。因此，對於我們來說，假如樓價不是大上大落、而是趨於平穩的話，便可以按自己的策略去發展，這是比較理想的大環境」。
O2O發展業務 減時間地域限制
至於易易壹財務的發展策略，楊錦昌透露，集團擬採用從線上到線下（O2O）的方式，目前已設有4間分店，日後會因應市場情况決定會否增加分店。而在大多數港人已習慣使用電腦、智能電話及流動應用程式（Apps）的環境下，不少客戶對借貸服務的要求亦有所改變，他們以方便、快捷及高私隱度作為主要考慮，已由實體店面對面借貸轉移到網上辦理。
為配合客戶需求和公司發展，易易壹財務近一、兩年已推出網上借貸平台，客戶可以利用電腦或者智能電話辦理借貸服務，無需親自露面，避免尷尬之餘更可提高客戶的私隱度。集團亦利用大數據以及最新互聯網技術研發出信用風險管理工具，故對客戶的申請流程最快可於數分鐘內完成審批，客戶可於該借貸平台盡快獲得審批結果，貸款申請減少受時間和地域限制。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]