2017-11-11
明報
【明報專訊】香港正面臨「雙老化」的問題，其一是人口老化，其二是全港物業在迅速老化，即愈來愈多物業變舊，這既會增加社會投放在老年人口的資源，也會對香港的物業巿場造成深遠影響，不容忽視。
2066年每3人有1名長者
先看看統計數字，政府統計處今年9月公布香港最新人口推算，隨着戰後嬰兒潮出生人口踏入老年，料65歲或以上人口在未來20年將增加超過一倍，撇除外籍家庭傭工，長者人口由2016年的116萬（佔總人口的16.6%），上升逾100萬至2036年的237萬（佔總人口31.1%），相較之前20年（1996至2016年）約50萬人的升幅，未來長者人口上升速度明顯加快，長者人口超過230萬的情况更將會維持最少30年。至2066年，長者人口將達到259萬（佔總人口36.6%），即每3人就有一名長者。
據populationpyramid.net網站計算的各國人口金字塔，以香港2016年和推算2046年人口金字塔比較，可見現在香港人口集中在50至60歲，香港人口金字塔的形態，就如中年肥胖出現「士啤軚」，而到了2046年，人口金字塔更變成「頭重腳輕」（圖1）。
50年樓齡以上單位將激增
有趣的是，團結香港基金最近發表的研究報告，也繪畫了香港在2016年和推算至2046年的住宅物業樓齡金字塔（圖2），發現2016年全港只有約9%的單位樓宇超過50年樓齡，假設在未來30年沒有拆卸樓宇，至2046年，基金會估計有約47%，即近150萬個單位（約67萬個為公營房屋，85萬個為私宅）樓宇樓齡將超過50年，嚴重影響港人居住質素。有見及此，基金會認為社會面臨重建需要，應及早準備。
該基金又假設重建比率在樓齡超過70年、61至70年及51至60年的組別，分別為85%、45%及5%，未來30年需要重建的單位數目將超過60萬個，其中近22萬個為公營房屋，40萬個為私樓。然而，在重建過程中，不但需要有足夠的遷置地盤或單位以安置受影響住戶，亦需要預留土地用作放置建築機器及物料、容納相應的政府、機構或社區設施。換言之，未來數十年的大規模重建將會產生大量的土地需求，所以政府也要開闢及預留大批土地以作推動重建老齡物業的需求，否則會推升樓齡較新的住宅樓價。
未來數十年湧現大量重建需求
至於香港人口老化造成的問題又要如何解決？最近社會便有不少聲音說要研究全民退保，但這涉及極大量的社會和財政資源，極具爭議；除了全民退保之外別無解決方法？香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量，早前便為《明報》財經網拍了一段短片，就相關議題提出意見，值得和大家分享。莊太量建議，政府可考慮興建老人食堂，提供比如每餐數元或十數元的膳食，更可聘用老人來營運，其支出同樣應比派錢給老人去買伙食低。住宿方面，香港的老人院一般規模較細，令營運及行政成本高企，建議政府可開辦能收容1000人的超級老人院，成本會大降，且可由50至60歲的較年長人士來照顧老人，其年齡代溝會較年輕人小，除了用錢聘用外，亦可以義工方式聘用，以「儲分」代替工資，而儲得分數可讓他們日後用作入住老人院或其他用途。
此外，莊太量建議，現時醫療券可推廣至深圳甚至全國。由此，香港老人便可住在生活成本較低的內地，但仍可享用香港的醫療福利。
筆者認為，人口老化不單是一個社會議題，也是每人都要面對和正視的，須早作部署。筆者最近看到一本名為《退休做中產》的新書，該書作者指出，近年不少年輕人要「靠父幹」才可上車買樓，但若父母不是有錢人，到了退休年齡要幫子女付首期買樓也不容易，可有較周全的方法？書中提出多達7種方案，筆者獲該書作者授意摘錄其中第一個方案和大家分享：
「把物業出售，將其中一部分資金交給下一代作為置業首期，下一代就要開始負責供樓，而自己卻可以留着餘下的錢作退休之用。當然了，你會問，那我們住在哪裏？答案是下一代買到新房子後，必須留一個合適的空間給老人家居住。這是得到權利後的義務，因為這是上一代把資產變賣後完成下一代買樓的夢想，既可以令下一代兵不血刃就可以成功『上車』，又可以令上一代有一些資金可花，其實是一個完美的變動！正是各得其所、各取所需。當然，如果上一代心有疑慮，怕錢付了出去，但自己的業權卻全無保障，自己的心中就沒有底，如子女不孝，就徒呼奈何了。但上一代的權益，其實是有方法可以保留的，就是在買樓後做樓契時，將樓契形式設定為共同擁有，即是「聯名契」或是「長命契」。聯名契是雙方共同擁有業權，萬一有天要賣樓，雙方會按比例（如果沒有訂明就是各佔一半）得回賣樓的資金；而長命契就更簡單，是雙方共同擁有業權，但當其中一方去世，則另一方就會自動取得全部業權，通常邏輯上的估計，都應該是上一代會較先離世，這樣做的好處，就是順道把這部分的遺產交接處理完畢，其實是一個很好的安排。這個操作的好處，第一就是成本低，只需在購入新物業時辦理一份你認為合適的樓契就可，沒有什麼額外的成本。上一代沒有損失太大的物業權益（是轉移了部分物業權益給下一代），又可保證套現了資金，你有錢可花，子女有錢付首期，更可解決有關遺產轉移的潛在問題，可謂各取所需。」
[陸振球 樓市解碼]